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第一章房地产基本情况概述一、房地产的概念1.土地和房屋财产的总称2.房产的中的建筑物有房屋和构筑物二、房地产开发企业的业务范围1．土地开发2．商品房开发3．城市基础设施和配套设施的建设4．代建房或工程5．房屋的出租和经营三、房地产开发的主要环节及其风险环节关键控制点风险措施策划创意、论证、评价无创新，论证评价不科学、不客观立项审批选址、合作伙伴、签约、审批违规、拖延进度、支付费用不合理设计设计方案功能成本评价功能不合理、设计和施工成本过高融资融资规模、结构、风险、收益资金不到位，预期收益风险施工施工成本、质量、进度造价高、质量差、拖延工期项目管理流程图（程序、责任人、进度、结果等）、各环节责任人前牵制关系、专家论证、项目核算、项目管理软件等风险内容市场风险需求、竞争、产品、需求导向、销售策略政策风险政策调整资源风险人财物资源及自然资源技术风险工艺技术、材料技术、设备技术管理风险管理体制、模式、制度、团队、劳资纠纷财务风险资金规模、结构、不良债权、金融和税收政策、汇率变化个人风险关键股东、管理人员、技术人员自然风险自然灾害社会风险战争、政治事件、国际关系、社会治安其他风险意外事故等第二章房地产企业涉税税种介绍第一节各阶段涉及的税种概述项目税种1、契税前期准备阶段2、耕地占用税1、建筑安装营业税2、土地增值税建设施工阶段3、印花税1、销售房地产营业税2、土地增值税3、企业所得税销售阶段4、城市维护建设税1、城镇土地使用税保有阶段2、房产税第二节契税1．纳税人：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人2．纳税行为：(一)国有土地使用权出让；(二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；不包括农村集体土地承包经营权的转移。(三)房屋买卖；(四)房屋赠与；(五)房屋交换。3．税率：3%~5%4．计税依据：(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；(二)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；(三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。5．视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:(一)以土地、房屋权属作价投资、入股；(二)以土地、房屋权属抵债；(三)以获奖方式承受土地、房屋权属；(四)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。6．近期动态（一）2008-05-26国税函〔2008〕514号《关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知》公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。（二）2008-05-12国税函〔2008〕438号《关于无效产权转移征收契税的批复》：按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。（三）2007-12-11财税〔2007〕162号《关于土地使用权转让契税计税依据的批复》：土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。（四）2007-06-14国税函〔2007〕645号《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。相关法律文件：1997-07-07国务院令[1997]224号《中华人民共和国契税暂行条例》1997-10-28财法[1997]52号《中华人民共和国契税暂行条例细则》第三节耕地占用税1．房地产企业的纳税前提：持规划用地许可证和征地意见书，以及用地申请报告、经市计委、建委、规划委员会批准的项目可行性报告、规划设计方案、市规划局开具的设计任务通知单、企业章程、营业执照副本、地形图等，到市土地管理局办理征地手续。征地方式根据建设用地性质的不同，分别采用拍卖方式、招标投标出让方式、协议出让方式以及划拨方式等。如果占用耕地，还需要交纳耕地占用税。2．纳税人：占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。3．税额：（一）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；（二）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；（三）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；（四）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。附表：各省、自治区、直辖市耕地占用税平均税额表地区每平方米平均税额（元）上海45北京40天津35江苏、浙江、福建、广东30辽宁、湖北、湖南25河北、安徽、江西、山东、河南、重庆、四川22.5广西、海南、贵州、云南、陕西20山西、吉林、黑龙江17.5内蒙古、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆12.54．免税、减税（一）军事设施占用耕地；（二）学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。（三）铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。5．相关法律文件：2007年12月1日国务院令第511号《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》2008-2-26中华人民共和国财政部国家税务总局令第49号《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》第四节营业税1．税率：建安营业税3%，销售不动产5%2．计税依据：（1）建筑业营业税的营业额为承包建筑、修缮、安装、装饰和其他工程作业取得的营业收入额，建筑安装企业向建设单位收取的工程价款（即工程造价）及工程价款之外收取的各种费用。（2）销售不动产或受让土地使用权：单位或个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额（3）预售性质的按预售收入计征。3．减免税：2003年1月1日起以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产征收营业税；对个人无偿赠送不动产的行为，不征营业税。4．近期动态：纳税人提供建筑业应税劳务，符合以下情形之一的，无论工程是否实行分包，税务机关可以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务人：A．纳税人从事跨地区（包括省、市、县，下同）工程提供建筑业应税劳务的；B．纳税人在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记的。第五节城建税及其附加1．税率：城建税7%，教育费附加3%，地方教育费附加1%2．计税依据：应交营业税*税率第六节土地增值税1．纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位或个人。不论法人、自然人，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。2．征税范围：土地使用权、地上的建筑物或附着物连同土地使用权一并转让。3．税率：四级超率累进税率级数增值额与扣除项目金额的比率税率速算扣除系数1不超过50%的部份30%02超过50%不超过100%的部分40%5%3超过100%不超过200%的部分50%15%4超过200%的部分60%35%4．土地增值额土地增值额=转让收入—扣除项目扣除项目=（地价款+登记过户费）—开发成本—开发费用开发成本：土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、安置动迁用房等）前期工程费（规划、设计、可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出）建筑安装工程费基础设施费（道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出）公共配套设置施费（会馆、游泳池、停车棚等）开发间接费用：（利息、工资及福利、折旧、装修、办公费、水电费、劳保费等）5．应纳税额的计算应纳税额=Σ（每级距的土地增值额*适用税率）A：不超过50%的部份：土地增值税税额=增值额*30%B：超过50%不超过100%的部分土地增值税税额=增值额*40%—扣除项目金额*5%第七节印花税1．税率税目范围税率纳税人1.购销合同包括供应、预购、采购、购销结合等合同按购销金额0.03%立合同人2.建设工程勘察设计合同包括勘察\设计合同按收入0.05%立合同人3.借款合同银行及其他金融组织和借款人所签订的借款合同按借款金额0.05%立合同人4.产权转移合同土地使用权出让、转让合同，商品房销售合同按金额0.05%立合同人5.权利许可证照土地使用证、房屋产权证按件5元/本领受人3．特点：轻税重罚未缴、少缴：不缴、少缴的税款、滞纳金，并处不缴或少缴税款的50%以上五倍以下的罚款。已贴用的印花税票揭下重用造成未缴少缴，除处罚款外，构成犯罪的，依法追究刑事责任。第八节企业所得税1．税率：25%2．应纳税额：应纳税所得额*25%3．房地产预售收入按预收的收入扣除成本费用后确定应纳税所得额。第九节土地使用税1．纳税义务人：（一）拥有土地使用权的单位和个人（二）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人（三）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人（四）土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。2．征税范围：国有土地和集体土地3．计税依据：以纳税人实际占用的土地面积为准4．税率：（一）大城市1.5元至30元（二）中等城市1.2元至24元（三）小城市0.9元至18元第三章个人购房涉税税种商品房买房应交纳下列税费（1）契税——成交价3%~5%建筑面积在120㎡以内的各类商品房，均可减半征收建筑面积超过120㎡的各类商品房，则不享受减税政策购买1998年6月30日前建成的空置商品住宅，免征。注：A：法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。B：非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税国税函[2004]1036号（2）房层买卖交易手续费：建筑面积在120㎡以内的各类商品房，500元的交易费；建筑面积在121㎡-5000㎡的商品房，1500元的交易费；5001㎡以上的商品房，5000元的交易费。（3）买卖合同印花税：按照房屋成交价格的0.05%缴纳。（4）公共维修基金：房屋成交价2%（5）房屋所有权登记费：2008年5月1日，房屋登记收费要执行新的标准，住房登记收费标准为每件80元，非住房房屋登记收费标准统一为每件550元。这是国家发展和改革委员会、财政部近日联合发布《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》规定的。通知明确，经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，按上述收费标准减半收取。（6）房屋所有权证印花贴税:房屋所有权证和土地使用证按件征收,每件5元。（7）权证工本费：4元/件第四章二手房出售买卖双方需要缴纳的税：(1)契税——3%~5%，，买方承担。(2)营业税：其税率为5%，卖方承担。从06年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；超过5年(含5年)转手交易的免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。(3)城市建设维护税：7%，应纳税额=应交营业税额*7%，卖方承担(4)教育费附加：3%，应纳税额=应交营业税额*3%，卖方承担。(5)印花税：按房屋销售额的0.05%征收。买卖双方各自承担0.05%(6)土地增值税：卖方承担计征按转让房地产所取得的增值额，适用率为30%到60%的四级超率累进税率。为简化征收，有的地方实行预征率征收，