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****置业有限公司义马市市『山水华门』（暂定名）项目竞标方案***房地产营销策划有限公司2006年7月24日第一部分：市场调查分析一、**概况**市位于河南省西部，渑池县境内，属三门峡市。地处崤函古道，北仰韶峰，南眺洛伊。据传，唐代涧河泛滥，有神马降临，退水救民。为感念神马义举，遂建“**庙”，由此得名。全市总面积112平方公里，辖两镇和五个街道办事处，总人口16.1万人，共有汉、满、蒙古、维吾、布依、壮、彝、回等14个民族，其中城镇人口12万人，农村人口3.3万。本区属暖温带大陆性季风气候，年平均气温12.4°C，年降水量700毫米，无霜期276天。区内已形成了以化工、机械、轻纺、食品加工等为主体得工业生产体系；主要土特产有蜂蜜。旅游景点主要有鸿庆寺石窟、楚坑、慈禧行宫等。**市原为渑池县的**公社，1970年成立**矿区（县级），归洛阳行署领导。1981年，经国务院批准建立**市，由洛阳行署代管。1986年区划调整，由三门峡市代管。全市下辖千秋、常村两镇和千秋、朝阳、常村、新义街和泰山路五个街道办事处。**属于新兴的工业城市，随着城市整体经济实力的增强，其基础设施建设、道路建设、绿化设施建设不断增强，城市化水平不断提高。**矿产资源丰富。主要特点是储量大、品位高、品种多、埋藏浅、易于开采利用。现已探明有丰富的煤、铝土、玻璃石英砂、火礁岩、重晶石、硫铁矿等矿产资源，其中已探明煤炭总储量达79亿吨，素有“百里煤城”之称，是我国的重要的能源基地之一；铝土矿探明储量1.02亿吨，占河南省总储量的50%以上。以煤、电、气、化、水利、药为主的特色工业格局初步形成。国家特大型企业义煤集团所辖杨村、耿村、常村、千秋、跃进等13对矿井，年产原煤一千万吨以上，目前生产经营形势蒸蒸日上。辖区内产生了国有特大型煤炭企业义煤集团公司、**气化厂、河南振兴化工集团公司、中洁铬盐有限公司、黄河槐扒等一批大型企业，为**经济发展做出了贡献。也使**2001年综合经济实力在全省中跻身29位，主要人均经济指标名列全省前茅；2002年在全国县域经济基本竞争力评价中，**经济基本竞争力提升速度跻身全国百强，位次己进入到22位。2004年，全市生产总值完成27.3亿元，地方财政收入1.2亿元，全社会固定资产投资完成18.1亿元，城镇居民人均可支配收入6135元，农民人均纯收入3100元。综合经济实力2004年在全省排第8位。2005年，地区生产总值达到40.8亿元，财政一般预算收入2.05亿元，规模以上工业总产值完成67亿元，城镇居民人均可支配收入7200元，农民人均纯收入3800元，人均固定资产投资、人均储蓄存款余额、工业增加值占GDP比重位居全省第一，人均GDP、人均财政一般预算收入位居全省第二，其它各项指标均居全省前列，综合经济实力跃居全省第6位。时至今日，**市经济实力明显增强，人均收入稳步增加，消费力水平普遍提升，城乡一体化发展格局初步形成。二、**市房地产市场概况**市房地产市场总量状况**房地产市场起步阶段：**市房地产市场起步较早，早期主要以矿区、厂区生活区家属院建设为主。因受到周边地势和土壤条件、可用土地资源限制，可用建设用地不多。但利用率较高，普遍以多层单元楼为单体建筑，形成区域性生活园区，较少有低层建筑。在普通住宅主要以矿区、厂区建设为主的时代，房地产市场发展较为缓慢。随着国家各项政策的出台，支持房地产业的良性发展的基础上，**市房地产市场开始市场起步，并逐渐形成了几家房地产公司紧俏开发的局面。本市自1996年住房改革以来，不断加大房地产投资，累计完成投资11.8亿元，交易额1.35亿元；先后规划实施了新村、艺苑、东苑、银杏苑等住宅小区，城市建设框架不断拉大，住房总量达到192.8万平方米，城镇居民人均住宅面积由不足16平方米提升到25.8平方米。为配合城乡一体化进程，本市目前正在积极规划农民集中住宅小区和煤矿沉陷区群众迁居住宅区。**市房地产市场总量状况**房地产市场整体经营水平---不高：因**属于新兴的工业新城，在1981年才建市，主要经济支柱产业为矿产资源业、电力产业、化工业，房地产业在**市一直作为辅助人民生产生活的产业，发展较为缓慢，竞争并不激烈。又深处中原腹地，周边有高低起伏的丘陵地带，所以作为县级市的**市没有迎来外来地产商的青睐。**市的房地产业一直处于自我保护的状态，在市场内存在的几家房地产经营企业相对市场竞争力较弱，整体开发水平、经营理念、操盘经验都与其他地市存在差距，整体水平不高。其开发个案无论是规划设计理念、还是建筑风格、景观设计，都不能以精品住宅来衡量，仅仅是作为生活休息的普通住宅。房地产市场价格整体水平---不高：在**市内商品住宅在售个案均价为950元/㎡-1050元/㎡的范围，起价一般在700元/㎡-800元/㎡的范围，最高售价在1100元/㎡-1300元/㎡的范围。整体价格水平在河南省境内的各县级市中处于中等偏下水平。郑州市郊县商品住宅均价为：新郑1300元/㎡、新密1340元/㎡、中牟1300元/㎡。**市房地产市场总量状况房地产市场规划设计及其他----不完善：在整体规划上，缺乏整体设计理念诉求和表现；在住宅园区规划设计上，科学性、合理性较差，出入动线不明显，或出入干扰性较强，基本没有人车分流设计；在景观设计及绿化部分，没有特色和缺乏提升整体品质功能，使产品附加值相对缺失；在住宅园区内配套设施上，缺乏规划增加附加值、提升小区品质的配套设施，如会所、医疗设施、社区内商业及临街商业部分；在中高端产品研发方面，更为缺乏，基本没有亚别墅或别墅项目；在物业管理服务方面，缺乏品牌管理与贴心、安心服务等规划。**市房地产市场总量状况房地产市场整体上升空间---较长：在对整个**房地产市场研究后，可以看出其客户量相对充足，价格接受水平随着社会经济发展而不断上升；市场总体投放量不大，市场总体消化能力比较强，以后市场发展空间有上扬趋势。人均居住面积水平――较高：本市2004年城镇居民人均住宅面积达到25.8平方米，已超过2004年底全国城镇人均住宅24.97平方米的水平。房地产商业项目――缺乏：基本上处于空白状态，周边商业服务设施主要以临街商铺为主、形成特色商业街为主,主要有珠江路商业街、滨河路建材一条街等。商品住宅整体市场供需——两旺：市场竞争不激烈造成市场供应基本满足需求，大部分客层对低楼层房源较为中意，高楼层户型销售不如低楼层，但整体销售速度较快。整体供应面积集中在90-140㎡之间的2房、3房，至于小户型基本处于零状态，大面积户型也不多，别墅类更是屈指可数。**市房地产市场总量状况项目周边个案分析在项目周边主要参观了祥和花园与河滨印象两个项目，对其项目地理位置、周边交通环境及配套设施、总体规划、产品定位、市场推广、户型设计、景观设计、价格水平、主要目标客层等进行分析整理。项目名称河滨印象祥和花园地理位置千符路与珠江路交叉口珠江路两侧香山路以东千秋路与珠江路之间交通及配套2路，社区有特色商业风情街和地下停车场1路，总体规划项目一期占地91亩，总建筑面积77500㎡，总户数620户项目总建筑面积8万㎡，14栋楼，嗲地下室产品定位主要户型以86㎡2房--141㎡三房为主力户型主要户型为以90㎡2房-140㎡3房为主力户型市场推广1.主要推广以地处市中心、商业、文化休闲为主的核心区域为主卖点；2.以概念宣传推广，宣传项目为**现代的新型社区；户型设计全部坐北朝南，全明设计，但部分三房户型客厅位于两个卧室中间，存在设计缺陷全部坐北朝南，全明设计，但部分三房户型客厅位于两个卧室中间，存在设计缺陷景观设计主要景观设计没有突出卖点，主要以景观道路体系景观设计规划为主，沿道路之间、建筑物之间形成“绿岛”绿化。没有规划设计主要景观小品建筑。主要景观设计以楼前屋后绿化为主，因楼间距较近，建筑密度较大，绿化率不高，没有单独的景观设计。价格水平均价980元/㎡，最高价1235元/㎡均价950元/㎡，最低价618元，最高价1093元/㎡目标客层主要以周边企业职工或职工子弟、新就业职工为主、辅带部分单位职工或公务员。主要以周边企业职工或职工子弟、新就业职工为主、辅带部分单位职工或公务员。销售情况销售状况良好，主要好的位置楼层已经没有，90㎡-120㎡面积户型销售较好。销售状况良好，所有户型1-4层都已销售完毕，仅剩5-6层，90㎡-120㎡面积户型销售较好。由以上分析可以看出，在**市区内住宅项目规划中缺乏精品社区；主要户型面积符合市民购买需求；整个房地产市场供应量与消化量基本保持平衡状态，现在市场状态处于供需两旺状态；主要喜好楼层为1-4层低楼层的位置；对户型、出入动线设计科学性、合理性没有太多要求，整个市场也缺乏新产品研发。**市房地产市场总量状况三、**市收入与消费水平分析**2001年综合经济实力在全省中跻身29位，主要人均经济指标名列全省前茅；2002年在全国县域经济基本竞争力评价中，**经济基本竞争力提升速度跻身全国百强，位次己进入到22位。2004年，全市生产总值完成27.3亿元，地方财政收入1.2亿元，全社会固定资产投资完成18.1亿元，城镇居民人均可支配收入6135元，农民人均纯收入3100元。综合经济实力2004年在全省排第8位。2005年，地区生产总值达到40.8亿元，财政一般预算收入2.05亿元，规模以上工业总产值完成67亿元，城镇居民人均可支配收入7200元，农民人均纯收入3800元，人均固定资产投资、人均储蓄存款余额、工业增加值占GDP比重位居全省第一，人均GDP、人均财政一般预算收入位居全省第二，其它各项指标均居全省前列，综合经济实力跃居全省第6位。4077448552446135720042122050225525933100380023180100020003000400050006000700080002001年2002年2003年2004年2005年2006年上半年城镇居民人均可支配收入农村居民人均可支配收入2001年—2006年上半年城镇居民人均收入水平以年均17%左右的速度增长，农村居民人均收入水平以年均20%左右的速度增长。整体收入水平增速较快，构成强有力的买方市场，对居民购买适合其的商品住宅形成比较强消费力支撑。四、客层分析**市是新型的工业城市，主要城市人口将近13万人，农村人口仅2万多人，致使城市人口占整个**市人口的81%左右。城市人口住房的需求增加、商品住宅市场供应量有限、受地形地势地质影响可供开发住宅类用地有限，这些因素决定了**市主要商品住宅购买力为居住在**市区内和周边区域的居民，捎带有部分农转非人口居民。在这一区域内居民主要以各大企业职工、单位职工为主，部分国家机关公务人员为辅。其住宅需求以普通居住或满足基本生产生活为主，基本上尚没有形成享受型住宅消费习惯。这样就构成了普通住宅市场的需求较大，需求面积集中在90—140㎡户型，房型也在2房-3房为主。五、项目概况本项目位于**市千秋东路北侧,生态公园西侧,项目总占地面积103786.46㎡,合计155.68亩,项目地块南北总进深约411米，东西总宽约252米，其中道路占地面积为6923.78㎡,合计10.38亩。整个项目地块地形南北成不规则矩形，地势北高南低。项目总占地面积比较大，又临近大型绿地和公园，适合分期规划中高档住宅，弥补市场空缺。根据北高南低地势规划错落式住宅，以打造**市首家城市生态景观住宅为卖点，制造**生态式住宅模式。1、交通：周边交通较为便利，有1路公交车，附近也有2路、3路公交车；项目南边紧邻千秋路（东西干道），西临香山路（南北干道），通往市区各个区域；南下310国道，北上连霍高速，都较为便利；2、周边生活配套齐全：衣、食、用、娱、商场、金融、学校一应俱全；珠江路商业一条街，经营项目涉及服饰、日用品、电信通信；滨河路建材一条街；工商银行、中国银行等金融配套也在附近街道；项目西有第一中学；附近有**生态公园；3、政府职能部门都在千秋路两侧，办理各项事宜较为便利。六、SWOT分析Stre