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第六章土地与房地产管理法律制度【考点1】土地所有权1.绝对属于集体土地所有权：宅基地和自留地、自留山2.绝对属于国家土地所有权：城市市区的土地；国家依法征收的土地3.农民集体所有的土地、单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册。【考点2】耕地保护制度1.非农业建设经批准占用耕地：占多少，垦多少；没有条件开垦的，按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费。2.依法列入基本农田保护区的耕地：占本行政区域内耕地的80%以上（乡镇为单位），禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。（1）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；（2）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；（3）蔬菜生产基地；（4）农业科研、教学试验田3.已经办理审批手续的非农业建设用耕地：（1）一年内不用：由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；（2）一年以上未动工建设：按省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；（3）连续两年未使用：经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的使用权；该幅土地原为农村集体所有的，应交由原农村集体经济组织恢复耕种。4.承包经营耕地连续两年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。【考点3】建设用地管理制度1.审批（1）建设用地征收基本农田、征收基本农田以外的耕地超过35公顷、征收其他土地超过70公顷的，由国务院批准。（2）征收上述范围以外的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，报国务院备案。2.建设用地的补偿和安置土地补偿费被征收前3年平均年产值的6—10倍土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。被征地单位安置补助费1.每一个农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4—6倍。2.每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。地上附着物和青苗补偿费本人【考点4】房地产开发用地管理1.土地使用权出让的期限（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其他用地50年。2.土地使用权出让的方式：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。3.划拨的情形：由县级以上人民政府批准（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。4.房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的“房地产市场价格”，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日。【考点5】房地产开发管理1.超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；2.满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。出让（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同的约定进行投资开发①属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；②属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③房屋已经建成，持有房屋所有权证书。划拨报有批准权的人民政府审批，缴纳土地使用权出让金。【考点6】房地产交易管理1.房地产转让的条件商品房预售1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2.持有建设工程规划许可证；3.投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，确定施工进度和竣工交付日；4.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。2.以出让方式取得土地使用权：使用年限=原土地使用权出让合同约定的使用年限-已经使用年限（城市规划行政主管部门的同意，重签或变更合同，调整土地使用权出让金）。【考点7】房地产产权登记管理1.设定、变更土地权利登记（1）一般情况均为“30日”——一般是合同或批准等为起点。【补充】以划拨方式：竣工验收之日起30日内；以出让方式取得：支付全部土地使用权出让金后30日内；成片土地开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，受让方应当在每期付款后30日内。（2）抵押土地使用权的，出租土地使用权的“15日”。2.凡在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房屋，都必须到房屋所在地的市、县级房屋管理机关进行房地产产权登记。