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天府宝座招商服务计划书运营团队2013.01打造城南国际甲级商务综合体天府宝座，与成都市委市政府为邻，纵跨成都金融城与锦江创意产业服务区，北邻南三环路，占尽一城一区的产业及配套优势。该区域现已逐步趋向成熟，是商业项目优良口岸，坐拥天府新区与成都城区地利，尊享城市的繁华和便利生活。序目录Part2项目解读Part1市场分析Part3项目构想Part4合作建议Part1.市场分析项目位于成都中心城区与天府新区双中心的中间位置，北邻南三环路，快速路网四通八达，距中心城区15分钟，距天府新区中心区5分钟。地铁、公交等公共交通发达，出行方便快捷。★距已开通的地铁一号线仅千余米；★距规划中的地铁6号线仅数百米；★15分钟可达天府广场及春熙路；★10分钟可达成都双流机场；★8分钟可达成都新政务区各机关单位。区位解析：城南商业核心区域市场分析市场分析本项目实际处于成都天府新区核心区的创意产业商务区版块，该板块具有得天独厚的区位优势:三环路横跨园区；与高新区、新成都市行政中心、新会展中心隔河相伴,距火车南站约3公里；距双流国际机场约20公里;创意产业商务区还具有不可多得的自然环境优势:西临府南河,东傍三圣花乡、高威体育公园，自然环境极其优越。目前入驻创意产业商务区核心区（1.29平方公里）的代表性企业有：四川日报、成都日报、博瑞传播、银海科技、新华发行集团、文轩连锁、中国五冶集团、新希望乳业等。区位解析区域内办公消费客群规模较大，项目区域内常驻办公人口可达3-5万人。区域消费客群市场分析Part2.项目解读项目解读项目经济技术指标总占地面积：8000平方米总建筑面积：62500平方米地面建筑：40000平方米，商业面积：6361平方米；办公面积：33639平方米；地下建筑：22500平方米建筑结构：框架剪力墙结构电梯：12部项目解读项目建筑形态地面建筑由一栋25层塔楼及两栋13层塔楼组成，其中25层塔楼大堂挑高9米。★3.9米超标准舒适层高，远高于目前成都甲级写字楼的层高；★9米空高首层豪华大堂，磅礴气度空间；★25层主楼1050平方米气派全层，满足企业的个性化需求；★地下三层车库，总车位高达560个。本项目所处区域目前主要由石金路、墨香路、桦彩路组成区域内交通动线网络。目前区域内已经成型的同类型商业体主要有四川报业集团、中加国际、博瑞传播、新华发行集团、锦江创意大厦、五冶大厦、新希望乳业、创意成都等。区域内办公业态过盛，缺乏满足区域内办公人员商务接待宴请的生活配套。项目解读周边环境项目优劣势分析优势●位于天府新区创意产业商务区板块，政策指导性强；●区域内产业集中，集团效应明显。劣势●项目周边各大实力型商业体，从软硬件配套上给本项目对外招商带来巨大冲击；●工业土地属性也对项目招商有相当制约；●与天府新区中心区域有一定距离，社区配套不完善。Part3.项目构想★依托天府新区创意产业板块区域优势★缔造区域内国际商贸综合体★填补区域商务接待空白高端会所，中高档商务酒店、连锁快餐、生活配套商业板块定位餐饮娱乐高端会所连锁快餐商务配套1商务接待宴请日常餐饮消费2连锁快餐3美容、美发、干洗高端会所集商务宴请、娱乐消费为一体招商目标对象：红宫商务会所、尊爵商务会所、君豪商务会所面积分割：4000㎡连锁快餐满足区域内办公人员日常餐饮消费需求招商目标对象：76号豆汤饭、一点味、乡村基面积分割：1000㎡生活配套服务营业厅、ATM配套、自助话务充值、自助售贩机招商目标对象：银行、移动等商家面积分割：1000㎡塔楼板块招商定位：中高档商务酒店服务定位：区域内商务住宿接待，员工暂住等意向商家：汉庭商务酒店、写庭阁商务酒店等主楼板块25层主楼1050平方米气派全层，满足企业的个性化需求；招商定位：广告行业产业链实力型公司★创意策划★加工制作★设备供应★辅料供应招商产值预估根据区域内目前平均租赁价格预估办公项目办公总面积：33639㎡区域内参考租金:50元/㎡办公面积招商总产值预估：33639X50=1681950元商业项目商业总面积：6361㎡区域内参考租金：60元/㎡商业面积招商总产值预估：6361X60=381660元合计招商总产值：1681950+381660=2063610元预招商工作节奏业态初步规划商家摸底业态布局调整及招商政策制定招商说明会商家签约并收取定金需要甲方提供项目相关资料甲乙双方签订合同并支付约定预付款甲方制作招商手册甲方配合进行项目介绍甲方协助收款工作排期表时间工作内容人员3个工作日完成签约等合作前准备工作甲乙双方2个工作日举行招商工作会，对各版块招商工作做出明确分工及目标任务招商总监20个工作日商家初谈，每个业态不低于三个同类型商家招商人员1个工作日招商工作汇报会甲乙双方5个工作日准备项目预招商说明会，并邀请目标商家参会甲乙双方1个工作日预招商说明会甲乙双方及商家20个工作日预招商准备工作我方20个工作日与商家签订租赁合同和收取定金甲乙双方、商家淡出……时间节点招商周期及方式招商周期预估：按照正规招商流程和步骤，做完整个项目招商工作预计要18-24个月。招商行销方式：1、甲方提供资料详细的招商手册；2、甲方提供现场接待点；3、乙方派遣专业招商人员定向招商（陌生拜访、老客户推荐、大客户介绍、集团推荐等）；4、乙方人员陪同意向客户到现场实地考察；5、甲乙双方配合促成招商达成。Part4.合作建议甲方运营团队项目佣金招商在签订框架协议后，运营团队协助甲方完成招商工作。收费标准：10万（启动保底金）+1个月租金作为运营团队佣金份额合作模式和佣金标准签订框架协议预招商正式招商淡出……三个工作日二个月六个月敲定合作商家摸底制定政策大规模招商配合商家入住工作流程团队介绍提供市场研究服务•住宅市场研究•零售市场研究•酒店市场研究•写字楼市场研究•投资市场研究•经济环境分析•房地产市场政策研究我们提供营销策划及独家销售代理•销售现场的设计及管理•销售团队组建、培训及管理•营销策略制定、实施及调整•项目销售流程的控制和优化•推广总结、销售诊断及调整建议•销售指导与监督我们代理各大中型地产项目的招商•招商策略的制定和执行•招商流程的确定、控制和优化•确定商户组合•招商推广策略制定和执行•招商管理制度建立•招商团队组建及人员培训•代表业主谈判和相关法律文本的签定•交易及过户管理我们提供投资咨询顾问服务•通过详细的市场研究及分析，协助客户作出房地产及附属相关资产的收购及处置等方面的决策•进行各类房地产市场研究及区域分析，协助客户制定投资策略•通过详细的市场研究，制定详细的投资推广策略及交易策略•提供房地产投资机会的策略建议•针对指定房地产项目进行详细的查证工作确保交易的安全我们提供营运管理服务•市场推广策略及执行•租户政策的调整和谈判•租户的选择和退出策略•项目收益及支出分析•项目整体改造分析和建议•项目节能及设施改造建议我们操作案例兰乔圣菲（贵州毕节）——全程营销策划代理（在售）、商业招商代理（9万㎡）——毕节首席高端住区、50万㎡综合社区成都建工建筑产业园总规划占地近4000亩，是集新型建筑设计、新型建筑建材研发与生产加工、现代物流供应链管理、会展营销、电子商务、建筑企业办公区等六大功能为一体的西南首个一站式建筑产业园。运营团队为其提供项目定位、招商咨询、运营管理等全程服务。操作案例江宇天府城，天府新城140万㎡城市综合体（商业60万㎡）运营团队为商业部分提供项目定位、招商咨询、运营管理等全程服务。五星级酒店高端服务公寓甲级写字楼精品商业街大型购物中心集中餐饮等操作案例人民路草市街地铁出口一期空地二期中房集团成都文殊坊项目名称面积（万㎡）出租2.07自营1.31合作经营0.52停车场2.21合计6.11商略操作案例运营团队集合了业内各方面资深专业人才，崇尚以韬略帮助伙伴获得成功。针对不同项目的特点，我们将为项目量身定制一个精锐团队投身于商业地产洪流，深信未来深知专业之道，并无捷径投身团队，协作而赢相信市场的细分，商机无限结果将终是多赢！专业运营团队Thanks……