中原_无锡名品城二期项目案例分析_23P_XXXX

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。名品城二期上海中原无锡事业部2010.07.16Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2009名品城二期项目概况名品城二期由无锡市崇安区广益资产经营公司开发打造，位于锡沪路与江海东路交汇处，整个项目占地面积约5万平方米,总建筑面积10万平方米。项目分为石材市场、家居、餐饮娱乐、公寓与办公楼四大业态共同组合。项目二期共有两幢29层塔楼，三层裙楼，四幢一层石材专业市场开发商：广益资产经营公司物业管理公司:润德梁物业管理服务有限公司代理商:苏州市博思堂投资顾问有限公司建筑设计单位:中南建筑设计院Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2009名品城二期区位优势名品城位于人民路东延伸段，江海路与锡沪路黄金交叉口，绝佳的地段优势成为众多楼盘中稀有的产品。不仅享有崇安核心区位，又在规划中的地铁2号线上，畅达城市，极具投资价值。崇安寺商贸街、三阳百盛广场、保利广场、火车站广场、新世界百货等商业核心区距离本案较近，可享受到都市核心区的辐射作用。锡沪路、江海东路、广益路、沪宁高速、沪宁铁路、京沪铁路等诸多城市快速通道环绕，便捷出行，为项目带来了前景可见的物业价值。Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2009名品城二期业态分布名品城二期共有两幢29层塔楼，业态主要为公寓与办公。三层裙楼中，南面的业太分布主要为家居和餐饮娱乐，而北面则为建材市场。此外，四幢一层建筑为石材专业市场。Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2009名品城二期业态分布名品城二期A01和A02为两幢29层塔楼，业态主要为公寓与办公。两座塔楼中间布置有商业一条街，商业街届时将和人民东路连接起来。A01、A02为29层的办公和公寓楼北侧裙楼为建材市场南侧裙楼为家居和餐饮娱乐中间为商业广场三层裙楼中，南面的业太分布主要为家居和餐饮娱乐，而北面则为建材市场。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2009名品城二期销售进度储客期A01强销期11月12月1月2月3月4月5月6月7月11月前A01开盘A02开盘A02强销期Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2009名品城二期推案节奏名品城二期2009年11月18日开盘，推出A01幢40-70平方米公寓。名品城二期于2009年11月底和2010年1月加推A01幢40-70平方米公寓。A01A02名品城二期于2010年4月25日开盘，推出A02幢40-70平方米公寓。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2009名品城二期标准平面层户型面积配比名品城二期A01和A02两幢塔楼均为4-29层的公寓，每层平面户型布置一致。户型面积套数比例A60210.79%B74426.62%C60210.79%D381241.01%E60210.79%合计22100%Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2009名品城二期去化情况名品城二期自2009年11月18日开盘以来，A01幢40-70平方米公寓去化超过60%，目前在售的是A02幢，剩余房源400套左右。Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2009名品城二期A01幢去化情况户型总套数销售套数去化率A523669.23%B1045451.92%C523975%D31222271.15%E523771.15%合计57238867.83%25层-29层属酒店物业一次性购买Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2009名品城二期A02幢去化情况户型总套数销售套数去化率A521732.69%B1042322.12%C521630.77%D3129229.49%E521426.92%合计57216228.32%Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2009名品城二期塔楼整体去化情况户型总套数销售套数去化率A1045350.96%B2087737.02%C1045552.88%D62431450.32%E1045149.04%合计114455048.08%Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2009名品城二期户型平面布置AABBCCDDDDDDEECodeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2009名品城二期公寓户型--AA属于边角户型，位于楼层的东南角和西北角，该户型面积为60平方米，属一居室，无客厅，布局合理，户型拥有270度观景阳台，采光通风性能较好，其入户拐角设计起到玄关作用，具有私密性。整体去化率超50%，A01近70%Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2009名品城二期公寓户型--BB属中间户型，户型面积74平方米，诸户型中，该户型面积最大，功能区间中除厨卫外均为敞开式设计，特别是客厅与卧室无隔断，且入户即能对室内一览无余，私密性较差，此外，该户型朝向方面为东西朝向，与一般理想朝向有所偏差，这些都是其大面积低去化的“症结”所在。整体去化率在诸户型中最低客厅与卧室无隔断Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2009名品城二期公寓户型--CC户型为60平方米，分设在楼层的西南角和东北角，客厅和卧室连为一体，赠送约2平方米的生活阳台，户型稍显不规则，浪费部分面积，由于户型的部分不规则，在居住舒适度上也将大打折扣。不规则转角诸户型中整体去化率最好Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2009名品城二期公寓户型--DD是公寓户型中最小面积户型，为38平方米，平面布置中，该户型户数最多，达到12套，户型方正，功能空间分布紧凑整体去化率超过50%，名列第三Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2009名品城二期公寓户型--EE户型同为60平方米左右，房型方正，功能区间动静分离，空间利用率较高。拥有6.3米的大开间，有独立采光面积的开窗。客厅卧室厨房“动区”“静区”整体去化率49%，A01去化优于A02Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2009名品城二期EEE户型整体朝北设计是其最大的销售“硬伤”，采光效果自然稍逊一筹公寓户型--ECodeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2009名品城二期销售及客源分析销售分析:本案开发商为崇安区广益资产经营公司，有一定的政府背景，项目在拿地和政策方面均有优势，项目在今年加推以来销售情况优异，南面一栋公寓销售将近70%，北面目前在售，销售率也将近30%。根据售楼员介绍，项目区位优势明显，常出现一位客户买一层的情况以及酒店集中购买多层的情况，本商业项目在住宅项目销售屡遭政策侵袭之际凭借良好的交通优势和城市副中心特征受到广大投资客户的青睐。Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2009名品城二期销售及客源分析客源分析:本案客源分布如右图所示，无锡锡山区占据绝对比例，占总数的1/3，外省投资客占据次席，达到21%，崇安区也有12%的比例，此外，江阴、宜兴以及本省其他地区的占比也都在10%上下，从买家来看，无惠山区和新区的客户。本案位于崇安新城，地处崇安区和锡山区交界地带，此二区客户众多自然不在话下，外省市的投资客也看好此项目的区位优势，比例喜人，在这份成交成绩单上，无新区和惠山区的客源，值得深思，项目在推广上有更加深入的空间。本省其他地区10%外省21%港澳台1%滨湖区7%北塘区1%南长区6%崇安区12%江阴、宜兴9%锡山区33%Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2009名品城二期项目SWOT分析S(Strength)优势：广益资产经营公司作为无锡本土开发商在市场上的口碑尚好，且有区政府为政府背景，扶持力度也较大；项目位于崇安新城的核心位置，地段优势不言而喻,商业氛围浓厚，交通便捷；A01幢的优秀销售业绩为A02的销售赚足了口碑W(Weaknesses)劣势：户型设计较单一，缺乏亮点；户型赠送面积华而不实；项目处于江海路和锡沪路交界处，面朝江海高架，交通噪音会给项目的居住环境带来影响。O(Opportunities)机会：周边有锡沪装饰材料市场、华东装饰城、中储装饰材料城，好艺家建材家居市场、红星美凯龙、月星家居和百安居等。项目占据锡沪路龙头位置，区域行业优势不可复制。周边餐饮休闲娱乐市场并不多见，且周边市场群、居住区较集中，具备一定的消费需求。所以，项目的餐饮娱乐规划正好可以填补市场的空白，满足这一带的需求。T(Threats)威胁：崇安新城板块竞争激烈，周边类似项目较多；本项目对面为大片待拆迁房区，目前商业和居住环境不是很理想。Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2009ThanksforyourattentionWishyouagoodday!