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前期方案汇报南尖塔村项目Oct2009Jan2007第一部分廊坊市整体房地产市场分析第二部分廊坊市房地产区域板块分析第三部分项目解析与属性界定第四部分项目市场机会点分析第五部分项目定位及产品建议报告框架Jan2007一、市场发展阶段二、市场供应状况三、市场价格状况四、市场销售状况五、土地供应状况六、未来市场供应七、客群来源状况廊坊市整体房地产市场分析Jan2007目前廊坊市房地产市场处于首次商品房置业的后期，在满足基本的居住需求后，市场已经出现高品质项目2001年以前，廊坊市商品住宅市场尚未启动2006-2009年，伴随市场发展，项目出现品质差异化提升2002-2005年，商品房市场进入快速发展阶段廊坊市新建居住用房主要以拆迁安置房、自建房及公房，商品房进入2002年，廊坊市房地产开始进入快速发展阶段，房地产项目不断增多土地持续放量,住宅供应屡创新高,项目竞争加剧，消费者对于住房选择不仅满足于居住,开始追求居住舒适度品质方面的要求,项目也开始出现差异化竞争一、市场发展阶段Jan20072004-2008年廊坊市商品房施工面积屡创新高，2006年施工面积超过500万平方米，2008年达到近1400万平方米2004年到2008年5年间廊坊市地区商品房投资额从42亿元增长到180亿元，5年间投资额增长了4.3倍2004-2008年廊坊市地区商品房施工面积情况图2004-2008年廊坊市地区商品房投资额情况图二、市场供应状况Jan2007从上表来看，今年房地产开发投资同比大幅上涨全市商品房新开工面积同比增长，市区则下降明显完成投资全市市区2008年（1—6）35.76亿元10.58亿元2009年（1—6）40.56亿元12.09亿元同比13.40%14.29%新开工面积全市市区2008年（1—6）186.67平方米99.29平方米2009年（1—6）225.02平方米33.39平方米同比20.55%-66.37%二、市场供应状况Jan2007供应量的增加，竞争加剧，廊坊市房价在经历了发展初期的房价快速增长后，近年来销售价格增幅放缓廊坊整体价格走势257230553984464418.79%30.41%16.57%0%10%20%30%40%05001000150020002500300035004000450050002005年2006年2007年2008年廊坊市区价格走势13111436180220862464309035779.53%25.48%15.70%18.12%25.41%15.76%0%5%10%15%20%25%30%010002000300040002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年三、市场价格状况Jan2007住宅均价全市市区2008年（1—6）3577元/平方米4644元/平方米2009年（1—6）3820元/平方米4508元/平方米同比6.79%-2.93%环比（比上月）10.69%2.32%2008年下半年至2009年上半年，受到整个大势的影响，价格有所回落。廊坊市市市区房屋均价由2008年上半年的4644元/平方米降到4508元/平方米。但2009年下半年价格增长速度加快，目前市区内的房地产均价约为4822元/平方米三、市场价格状况Jan2007上半年廊坊房地产市场在经历了一段时间的调整后，出现了普遍回暖的迹象，从三月份开始，出现了开发投资逐步加大，商品房销售量增加，价格止跌的良好态势。市区更是出现了销售高潮，截止6月底，销售面积达到了37.88万平方米，相当于去年一年的成交量。商品房销售增长，住宅均价普涨，市区商品房实现销售额18.45亿元，同比增长122.57%。销售面积全市市区2008年（1—6）155.54万平方米16.75万平方米2009年（1—6）204.96万平方米37.88万平方米同比31.77%126.15%四、市场销售状况Jan2007住宅用地成交面积2008年（1—6）2009年（1—6）同比全市2229.68亩2362.84亩5.9%市区1170.7亩102.00亩-91.2%上半年全市供应住宅用地2362.84亩，同比增加了5.9%，均价为78.12万元/亩。受到整个大势的影响，市区内上半年土地成交降幅及其明显，市区供应住宅用地均价229.49万元/亩，但在09年下半年，土地成交量激增。五、土地供应状况Jan2007地块位置出让面积(M2)土地用途及年限出让方式成交价(万元)竞得人廊坊市丰盛路西侧、第九小学东侧1495.591合2.243亩商品住宅70年(其中商业40年)挂牌523廊坊吉利房地产开发有限公司廊坊市光明道以北、建设路以东、市政大楼南侧28330合42.496亩商品住宅70年(其中商业40年)挂牌10200廊坊市九城房地产开发有限公司廊坊市师范学院教工宿舍北侧6336.76合9.506亩商品住宅70年(其中商业40年)拍卖2001廊坊市元辰房地产开发有限公司廊坊市光明西道39号24489.254合36.734亩商品住宅70年(其中商业40年)拍卖8097廊坊市德源房地产开发有限公司廊坊市光明西道以北（原纺织厂宿舍）7349.52合11.024亩商品住宅70年(其中商业40年)拍卖2345廊坊市祥泰房地产开发有限公司廊坊市近期公开国有建设用地使用权成交信息五、土地供应状况Jan2007土地位置土地面积（m2）土地用途容积率出让年限（年）保证金(万元)起拍价(万元)廊坊市东外环东侧,解放道南侧22932.051合34.398亩住宅≤2.0商品住宅70年(其中商业40年)58007230和平路东侧，建国道南，解放道北侧16214.73合24.322亩住宅≤1.8商品住宅70年(其中商业40年)41005110廊坊市光明东道以北，新开路以东4789合7.184亩住宅≤2.2商品住宅70年(其中商业40年)3001510廊坊市永华道南,祖各庄东口10647.59合15.97亩住宅≤2.0商品住宅70年(其中商业40年)5802880廊坊市八干渠西侧,解放道南侧34423合51.635亩住宅≤2.0商品住宅70年(其中商业40年)220010840廊坊市八干渠西侧,解放道北侧33948合50.922亩住宅≤2.3商品住宅70年(其中商业40年)220010690爱民西道以南,龙光路两侧59365合89.048亩住宅≤1.8商品住宅70年(其中商业40年)310015150廊坊市金光道北侧,三中西侧,永丰道南侧17911.773合26.868亩住宅≤2.35商品住宅70年(其中商业40年)13006450廊坊市近期公开国有建设用地使用权出让信息五、土地供应状况Jan2007从市场供给情况看，目前市区在售项目可提供商品房面积约43.8万平方米，下半年后续的几个月，供给的面积约为25万平方米，09年一年可售商品房面积约68.8万平方米左右，在2010—2011年，预计可推出约360余万平方米。2010—2011年可推出的房源原有项目的续建102.4万平方米存量土地规划建筑面积260万平方米合计362.4万平方米六、未来市场供应Jan2007廊坊市“十一五”期间住宅用地年度实施计划单位：公顷年度全市其中市区商品住房用地政策性住房用地合计2006178-18856-658-964-742007217-22985-9611-1296-1082008248-262102-11416-18118-1322009268-279112-12020-23132-1432010284-297115-12525-28140-153合计1195-1255470-52080-90550-610在《廊坊市规划区住房建设规划(2006-2010)》当中公布，规划期内廊坊市规划区将建设各类住房12万套，建设面积1100万平方米。其中，建设商品住房10.05万套，建筑面积935万平方米(含城中村改造重建住房面积200万平方米)；建设经济适用住房1.95万套，新增建筑面积165万平方米(含廉租住房)。六、未来市场供应Jan20072010年，廊坊市将要继续加快旧城改造步伐，对旧小区、城中村、危房区及棚户区三大重点实施改造，在“城中村”改造方面，全部采用市场化方式运作。旧城改造共分成17个片区，改造区域总人口101500万人，总土地面积51850亩。六、未来市场供应Jan20071、行政划分：现辖广阳、安次两个区，三河、霸州两个县级市，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县,幅员面积6429平方公里。分析：受国人“人往高处走”心态的制约，富裕县城及乡镇的人口到廊坊市购房置业的增多，对廊坊市房地产的需求量加大。2、人口状况：2006年末廊坊市总人口为500万余人。市区规划面积80平方公里，已建成面积64平方公里，人口60万，流动人口30万。分析：随着常驻人口及流动人口的逐年增加，对廊坊市住房的需求增加。3、交通状况：以100公里为半径的范围内，拥有首都国际机场、天津国际机场、一个特大货运港口（天津新港）、三条高速公路、五条国家级公路。正在规划中的京津间两条高速公路：京沪高速铁路和京津塘城际高速铁路，将使廊坊对外交通更加便捷。分析：交通的便捷加快了城市现代化的进程，同时，距离北京、天津相对较近，对房价的增长有较大影响。七、客群来源状况确定廊坊客群来源的几个因素Jan2007作为地级市，廊坊对其辖下县区及农村居民有较大的吸引力。此部分购房者收入差距较大，因此购买的产品差异也比较大。是廊坊房地产市场的最主要客户构成，其中改善性需求占有一定比例，首选区域为城市中心区。享受京津地区的高收入，坚信廊坊地产有广阔的发展空间，多次置业及投资者比例较高。交通的便捷、房价和生活成本的低廉，使一部分北京和天津人以投资升值为目的到廊坊置业、居住，目前此类人群呈上升趋势。廊坊下辖区县购房者在京津工作的廊坊人京津人士在廊坊工作的其他城市移民此部分购房者多集中在开发区，多数已在廊坊工作了一段时间，有定居的打算。随着华为、富士康等实力型企业进驻开发区，未来此类型购房者比例将显著提高，开发区内的高品质项目自然是他们的首选。七、客群来源状况廊坊市民Jan2007普通工薪阶层、经济状况一般的个体工商户组成、刚性需求者工薪及个体拥有一套住房，经济趋向利好拥有多套住房，经济实力雄厚特殊圈层--下县私营业主,北京区域天津区域刚性需求80%和少量改善型20%=当前市场七、客群来源状况Jan2007一、区域板块价格趋势分析二、区域板块产品类型分析三、区域板块产品品质分析四、区域板块户型面积分析五、区域板块客源分析廊坊市房地产区域板块分析廊坊房地产市场区域版块划分广阳东区广阳西区本案Jan2007廊坊市区辖安次区和广阳区两个行政区，经济技术开发区作为经济增长快的区域，在整个房地产板块中也占有一席之位。整个城市可划分为四大板块：【广阳东区】均价：6000-6500元/㎡城市核心价值高地【广阳西区】均价：5500-6000元/㎡主打中端市场【安次区】均价：5000-5500元/㎡放量爆发的待发展区【开发区】高举高打，发展广阔Jan20075500—6000广阳东区板块6000—65005000—5500本案Jan2007【07、08年价格爆发性上涨】广阳东区商品住宅价格近年增长迅猛，2005年时的均价为2865元/平方米，而到了07年的上半年，此区域的住宅均价已上涨到4500-5200元/平方米。08年区域楼盘均价5500元/㎡左右。258630844688550001000200030004000500060002005年2006年2007年2008年广阳东区商品住宅均价走势价格趋势分析Jan2007【产品档次高于其他区域，但仍需改进】小高层、多层板楼为主，容积率1.3－1.7案名容积率建筑形式阿尔卡迪亚1.32412-14层小高层设计，板塔结合旺点大厦21.9815层塔式尚北金街1.1994-6层锦绣花苑1.59层，11层板楼都市花园1.9146层板楼，18层塔楼圣泰新苑1.867层板楼金源丽都小区1.726层板