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中冶京城工程技术有限公司房地产事业部2011年12月28日商务园项目土地获取模式研究对商务园的再认识1几个代表性的商务园项目2商务园项目土地获取方式研究3对商务园的再认识1对商务园的再认识•CBD：窗口营销中心•总部基地•商务花园：总部研发等分支机构商务花园代表了未来总部选址的潮流。对商务园的再认识我们对商务园的再认识对商务园的再认识商务花园吸引的客户类型对商务园的再认识商务花园与CBD的关系是一种互补几个代表性的商务园项目2五矿西山产业园土地获取时间：2010年12月29日获取土地方式：挂牌竞得人：北京旷怡园房地产有限公司项目位置：海淀区苏家坨镇西埠头村（六环路外侧）。海淀驾校相邻。建设规模：总用地面积289663平方米，其中建设用地面积：230776平方米，建筑面积161543平方米。单栋建筑面积从600到1200平方米不等。容积率：0.7用地性质：旅游设施用地成交价：人民币67145万元，楼面单价为4156元/平方米项目基本情况：五矿西山产业园该项目性质为旅游设施用地，但以综合立项，可办公，居住；项目总建筑面积约250000平方米，地上面积161543平方米，地下建筑面积约90000平方米，目前已经开工建设；产业园区规划有121栋单位建筑，建筑面积在558-1184平方米之间；另有以超五星级度假酒店标准打造的企业会所，建筑面积约8万平方米，具有娱乐、会议、商务宴会等多功能，与产业园相呼应。2012年上半年开盘销售，销售均价预计40000元/平方米，现在内部预订中，8折优惠。单位购买不可贷款，个人购买可以首付5成贷款。建设内容：五矿西山产业园五矿西山产业园五矿西山产业园五矿西山产业园北京丰台总部基地联东U谷开发单位：北京联东金桥置业有限责任公司土地出让方式：挂牌出让时间：2008年至今分批次进行摘牌获取项目位置：北京市通州区东南部，马驹桥镇金桥科技产业基地建设规模：总用地面积约1300亩，总建筑面积约100万平方米容积率：0.8-2.0用地性质：工业地价水平：楼面价400-1000元/平方米项目基本情况：联东U谷该项目性质为工业用地，规划为企业提供企业总部办公、区域管理中心、研发中心、创意孵化中心、展示交易中心、配套服务中心等；项目总建筑面积约100万平方米，目前在建设中，现已部分有竣工入住；产业园区规划分为五个区：总部商务园、研发科技园、综合配套园、生产制造园及企业定制园；售价水平：企业独栋销售价约10000元/平，研发类期房均价7000元/平方米以上，厂房5500元/平方米以上。建设内容：联东U谷总部商务花园：建筑面积24万平方米，为企业总部量身定制生态型、低密度的独栋企业花园社区；研发科技园：建筑面积15.7万平方米，满足企业研发，中试生产、办公等要求的生态型创智空间；生产制造园：建筑面积近50万平方米，全部规划为生产制造型企业提供的标准通用厂房园；综合配套园：占地约3万平方米，配有为企业员工生活服务的食堂、宿舍和公寓，休闲娱乐的篮球场，羽毛球等坏馆设施；企业定制园：为有特殊需求的企业提供充足的厂房进行定制。联东U谷作为产业地产项目的代表，由以下五大功能分区构成：联东U谷联东U谷联东U谷亦庄BDA国际企业大道亦庄BDA国际企业大道亦庄BDA国际企业大道商务园项目土地获取方式研究3商务园项目土地获取方式研究商务园土地的来源商业或商服用地教育科研旅游设施工业用地综合用地商务园项目土地获取方式研究可售规划允许可分割项目再融资价值高目的商务办公用地40年商服目前大连国际商务城即是按照这种方式取得土地的。这种土地获取方式的优点除上面提到的以外，一是项目建成后业主购买时可以向银行申请抵押贷款，促进销售；二是办理报建手续也没有任何特殊的地方，正常报建即可，几乎没有特殊的开发难度。缺点是使用权年限较短，只有40年，导致部分购买者会考虑购买具有更长使用年限的商务园产品。商业用地性质的土地获取商务园项目土地获取方式研究可售规划允许可分割项目再融资价值不高目的旅游设施用地40年商服北京五矿西山产业园即是旅游设施用地，其运作方式为：在通过招拍挂手续获得土地后，立项时以综合立项，可办公及居住，目前市场定位于总部办公和个人购买作为独栋别墅使用为主。但是企业购买不可以贷款，必须一次性付清或是以企业自身资产作抵押向银行贷款购买，个人购买可以首付5成并向银行申请贷款。这种土地获取方式属于个案，不具有普遍性，政策风险比较大，政府公关及操作难度也很大。旅游设施性质的土地获取商务园项目土地获取方式研究项目再融资价值不高一、工业用地开发法律规定根据《城市用地分类不规划建设用地标准》不《工业项目建设用地控制挃标》中对亍工业用地开发有了明确的规定，工业用地主要用亍工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括与用的铁路、码头和道路等用地，丌包括露天矿用地，该用地应归入水域及其它用地。幵对亍工业用地规划提出了明确要求，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积丌得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、与家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。其使用年限为50年。二、工业用地目前虽然也通过招拍挂方式迚行土地出让，但由亍其地价极低，比如北京联东U谷前丌久摘牌的地块，楼面地价约合400~1000元/平米，在较早期很多城市都出现了零地价或是负地价的情况，因此有丌少开发商历来将此种土地获取方式作为商务园土地的主要来源，比如丰台总部基地、朝阳非中心、通州的联东U谷。工业用地性质的土地获取商务园项目土地获取方式研究项目再融资价值不高三、工业用地实现销售的条件虽然挄照法律规定，工业用地类型的商务园产品丌能迚行分割销售，但在实际操作中，开发企业利用入住企业较多，可以为地方政府带来大量稳定税收，明显增加财政收入及解决就业为条件，协调地方政府各部门，争取政策，在事实上做到了可独立分割销售，即企业开发完毕后，迚行再转让（即资产转让）迚行销售。四、实现工业用地性质拿地迚行商务园开发，在北京需要走特殊的报建流程，即开发商必须征得五个部门（建委、发改委、经信委、规划委和国土资源局）的联席会同意后，幵上报北京市政府办公会通过方可实施。此流程在地方政府支持下，还是比较容易推迚的。工业用地性质的土地获取商务园项目土地获取方式研究项目再融资价值不高五、工业用地土地获取风险提示近日，据北京市规委法制处消息，由亍利用工业用地迚行商务园或总部基地开发的现象日益增多，而丏这种做法明显跟现行法律法规丌符，属亍打政策擦边球的开发行为，造成的大量土地出让金的流失，已经引起了市政府相关部门的注意，可能丌久的将来就会出台相关政策措施迚行收紧，因此，再利用工业用地迚行商务园开发将面临较大的政策风险。六、工业用地土地获取后开发风险一般工业园均有政府委的派园区委员会迚行园区监管，因此在开发企业获取用地迚入开发阶段后，园区管委会将主要对项目立项阶段、规划阶段、销售阶段及企业入驻阶段设置较多条件，在开发企业对项目开发过程中，均需要征询其意见后迚行。工业用地性质的土地获取商务园项目土地获取方式研究项目再融资价值不高一、教育科研用地开发法律规定根据《城市用地分类与规划建设用地标准》中规定，教育科研用地归类于商业用地中的c6类，具体可开发成科学研究、勘测设计、观察测试、科技信息和科技咨询等机构用地，不包括附设于其它单位内的研究室和设计室等用地。该类地块主要用包括高等学校用地、中等专业学校用地、特殊学校用地、科研设计用地等几类，该类土地主要集中在高校规划区域，在一般出让的区域没有该类用地。在该类用地的开发未具有明确的限制性规定，只是规定了不能单层分割出售。但是在缴纳土地出让金出让后并在项目建成后可以以资产转让的方式进行整栋销售。教育科研性质的土地获取商务园项目土地获取方式研究项目再融资价值不高二、教育科研用地开发具体开发模式教育科研用地上建成商务园进行销售，在北京市来说，也必须征得五个政府主管部门的同意后上市政府办公会专题讨论通过，方可发放销售许可证。另外，由于其教育科研的性质，园区管委会对于土地使用者即购买者一般都有较明确的限制，因此在实际操作过程中，需要事先成立一个跟教育科研有关的机构或是协会，购买者必须预先入会成为成员方可购买。从这种运作方式来看，跟地方政府的协调至关重要，因此，也存在一定的政策风险。教育科研性质的土地获取商务园项目土地获取方式研究项目再融资价值不高综合用地性质的土地上进行商务园开发，跟商业用地开发没有太大区别，相对比较简单，而且土地使用权年限为50年，具有比较大的优势。其缺点是地价一般也比较高。综合用地性质的土地获取商务园项目土地获取方式研究建议综上分析，我公司目前战略调整为商务园产品作为主要的开发方向，从风险规避的方面来看，在当前市场低迷的条件下，在适当的时机，以商业办公性质拿地最为妥当。但从利益最大化方面考虑，如果跟当地政府关系很好，政府从长远利益出发，能接受协议出让方式或是设定条件底价中标的招拍挂方式来供地，并给予足够的支持和政策，甚至可以采取土地出让合同变更来调整用地性质，公司完全可以先从教育科研用地入手，在北京打造出“中京商务花园”的示范园区。