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chengcheng5.3房地产开发项目与工程勘察，设计勘察、设计是房地产项目前期准备工作至关重要的一步，它是规划设计、基础设施建设及项目建设的基础。工程勘察是指为了满足工程建设规划、设计、施工、运营及综合活动等方面的需要，对地形、地质及水文等状况进行测绘勘探、测试，并提供相应成果和资料的活动。沿途工程中勘测、设计、处理、监测活动也属于工程勘察范畴。工程设计是运用工程技术理论及技术经济方法，按照现行技术标准，对新建、扩建、改建项目的工艺、土建工程、公共设施、环境保护等进行综合设计及技术经济分析，并提供作为建设依据的设计文件和图纸的活动。工程建设时房地产开发项目运作过程中最为具体的一个阶段。在工程建设的各个环节中，勘察是基础，是设计的依据，而设计是整个工作建设的灵魂，他们对工程的质量和效益都起这至关重要的作用，因此勘察、设计是房地产开发项目的一个重要组成部分。1.工程勘察工作勘察工作是设计前必须做好的准备工作，它是设计、施工的基础，是共享建设的先行工作。（1）勘察工作的主要任务和目的勘察工作的主要任务是正确反映地形、地质情况，确保原始资料数据的准确性，结合实际地质情况和开发项目的具体要求，提出明确的评价、结论和建议；体现国家可持续发展的战略，做好环境地质的评价工作。勘察工作的目的就是为设计、施工提供精确的原始资料、数据，使设计施工工作得以顺利进行，在保证开发项目结构安全、质量优良的前提下，最大限度地节省投资，降低造价，为项目开发创造良好的经济效益。（2）勘察工作的主要程序①承接勘察任务②搜集已有资料，包括与相邻地质资料以备校核；③现场勘察，编制勘察纲要；④出工前的准备；⑤野外调查、测绘、勘探；⑥试验、整理数据、分析资料；⑦编制样图及编制勘察报告。（3）勘察过程的分类由于勘察数据用途不同，可将勘察过程一下几类。①资料分析。对工程的稳定性和适宜性做出评价，编制反映地形、地貌1：5000的地形图，为选择场址提供资料。这类勘察称为选择场址勘察。开发商一般可通过规划部门的地形图获知。②初步勘查。初步看下一般在选择场址勘察之后进行。对场地的稳定性，是否适宜建设做出地质评价，提出1：2000的地形图作为建设总平面布置、主要建筑场地地基基础设施设计的依据。③详细勘察。详细勘察是在初步勘察的基础上对建筑场地进行进一步勘察，做出工程地质评价，为地基基础设计的低级处理与加固、不良地质现象防治提供地址资料并绘出1：1000的地形图。④施工勘察。多数开发项目都不会进行施工勘察，只有在地址比较复杂，工程要求高的情况下，对与施工有关的工程地质问题进行勘察，为制定施工方案提供相应的工程地质资料。由以上所述可知，这几种勘察工程由粗到细，逐步为工程建设提供了详细的相关数据，这样才能保证开发项目的工程质量。（4）勘察工作原则①勘察工作必须遵守国家的法律、法规，贯彻国家有关经济建设方针。政策和基本建设程序，要贯彻执行提高经济效益和促进技术进步的方针。chengcheng⑵勘察成果要反映客观地形、地质情况，确保原始资料的准确性，结合工程具体特点和要求提出明确的评价、结论和建议。③勘察工作既要防止技术保守或片面追求产值，任意加大工作量，又要防止不适当地减少工作量而影响勘察成果的质量，给工程建设造成事故或浪费。④要积极采用新理论、新技术、新方法、新手段。应结合工程和勘察地区的具体情况，因地制宜地采用先进可靠的看出手段和评价方法，努力提高勘察水平。⑤勘察工作不仅要评价当前环境和地质条件对工程建设的适应性，而且要预测工程建设对地址和环境条件的影响。要从环境出发，做好环境地质评价工作。⑥勘察工作前期应全面搜集、综合分析、充分使用已有的看出资料。⑦要加强对勘察职工安全生产教育，严格遵守安全规程，防止人身、机具和工程事故。（5）勘察工作的具体内容①地形测量依据国家相关规范、标准、规定，使用测量工具，运用测量方法，将地表面上的各种地形沿铅垂方向投影到水平面上，按一定比例尺缩小绘制成图，成之为地形图。地形图的绘制是地形测量中的重要组成部分。地形测量的范围应包括整个建筑工地及全部有关的重要地段。在地形测量中，要特别注意搜集区域地质、地形、地貌、地震、矿产及附近地区的工程地质资料，并进行全面分析，最好能够从以往的工程施工中汲取经验和教训，以便及早采取相应措施。②工程勘察地质钻探、挖探槽是工程地质勘察常用的两种方式。通过这两种方式，可以查明建筑场地的土质、结构、地层和地基的承载能力及稳定性状况、岩石的性质、土壤的性质、地下水状况等。在进行建筑物基础网管设计时，这些资料都可以作为依据。③地下水、地表水的勘探在施工前，必须查明地下水在不同时期的水位变化、流动方向，谁的化学成分，能否与混凝土发生化学反应，是否会引起钢筋锈蚀，以及地层的透水性，以确定施工方案。同时也应查明附近河流、湖海的水流量、水位等资料，为在夏季施工时的防洪排水提供依据。④气象调查气象调查是因地区不同、季节变化而会有大相径庭的结果的。其内容应该包括空气的湿度、温度及风向、雨雪、不冻季节的延续、冻土层的深度等资料，为设计和施工提供依据。2.工程设计工作项目开发商一般以各种方式参与设计工作的全过程，同时把自己的精神和理念贯彻于设计之中，因而设计工作是房地产开发成果“具体化”和“形象化”最为重要的步骤。设计工作一般通过委托或招标等方式选择技术力量雄厚、设计质量优良的设计部门来完成。1）设计工作的原则和依据（1）设计工作的原则①要遵守国家的法律、法规，贯彻执行国家经济建设的方针、政策和基本建设程序，特别应贯彻执行提高经济效益和促进技术进步的方针。②要采取节约能源的措施，对北方需要供暖的开发项目要提倡区域性供暖，重视余热利用。③应积极改进工艺，采用行之有效的技术措施，防止各种有害因素对环境的污染，并进行综合治理和利用，使设计符合国家规定的标准。④开发项目的选址必须因地制宜，提高土地利用率。应尽量利用荒地、劣地，不占或少占耕地。总平面图的布置要紧凑合理。⑤引进国外先进技术必须符合我国国情，着眼提高我国技术水平和制造能力。凡引进先进技术、进口关键设备能满足需要的，就不应引进成套项目；凡能自行设计或合作设计的，就不应委托或单独依靠外国设计。⑥要坚持经济适用、美观实用并保证安全的原则。chengcheng⑦要合理设计户型、日照间距、外立面等居民密切关心的内容，以有利于将来开发物业的出租出售。（2）工程设计的依据进行工程设计、编制设计文件的主要依据是项目建议书。在有条件的情况下，设计单位应该积极参与项目建议书的编制、建设地址的选择、建设规划的制定及试验研究等设计的前期工作。对重点项目，子项目建议书批准以前，可根据长远规划的要求进行必要的资源调查、工程地质和水文勘察、经济调查和多种方案的技术经济比较等方面的工作，从中了解和掌握有关情况，搜集必要的设计基础资料，为编制设计文件做好准备。2）工程设计阶段和内容（1）设计阶段根据《基本建设设计工作管理暂行办法》的规定，设计阶段可根据建设项目的复杂程度而决定。①一般建设项目。一般建设项目的设计可按初步设计和施工图设计两个阶段进行。②技术复杂的建设项目。技术上复杂的建设项目，可增加激射设计阶段，及即按初步的设计、技术设计、施工图设计3个阶段进行。（2）设计各阶段内容及深度①初步设计。初步设计一般应包括以下文字说明和图样：设计依据、设计指导思想、产品方案、各类资源的用量和来源、主要建筑物和构成物、公共辅助设施、新技术采用情况、外部协作条件、占地面积和土地利用情况、综合利用和“三废”治理、抗震和人防措施、各项技术经济指标、建设顺序和期限、总概算等、初步设计的深度应满足以下要求：设计方案的比较选择和确定、主要设备和材料的订货、土地征用、基建投资的控制、施工图设计的编制、施工组织的编制、施工准备等。②技术设计。技术设计的内容，由有关部门根据工程的特点和需要自行制定。其深度应能满足确定设计方案中重大技术问题和有关实验、设备制造等方面的要求。③施工设计。施工图设计应根据已获批准的初步设计进行。其深度能满足以下要求：设备、材料的安排和非标准设备的制作、施工图预算的编制、施工要求等。3）设计工作的基本内容（1）总体设计总体设计一般由文字说明和图样两部分组成。其内容包括：建设规模、产品方案、主要建筑物及构成物、公用和辅助工程、“三废”治理及环境保护方案。占地面积估计、总图布置、工程进度和配合要求、投资估算等。（2）单体设计单体设计应该在总体设计的指导下，以统一规划为前提，对建筑物的立面造型、使用功能、装饰装修等方面进行具体的设计。其内容包括建筑层数、层高、户型、各种管线及通道走向、建筑物外立面颜色、玻璃幕墙的选择应用等。单体设计要在可能的条件下注意美观的原则。（3）建筑构造设计建筑材料的选择、建筑结构形式等都属于构造设计。以住在建筑工业化体系为例，其结构形式大致可分为三大类。第一类是全装配式结构，包括大板建筑、砌块建筑、预制框架轻板建筑和盒子结构建筑等。这种结构的优点是工业化程度高，施工速度快，受季节影响小，有利于工业废料；它的缺点也很明显，主要是一次投资规模大，运费高，造价也高。第二类是大模结构，包括大模板、滑模、隧道模和升板等建筑结构。整体性好、工艺灵活、节省运费是这种结构的优点。其缺点是钢筋、水泥用量较多，造价较高。第三类是装配式整体结构，包括内浇外砌、内浇外挂和“一半三模”等建筑结构。这种结构整体性好，造价也较低，适应性强，能因地制宜，且可与大模板结合，为各城市所乐于采用。（4）抗震设防chengcheng地震烈度为6度及6度以上地区和今后有可能发生破坏性地震的所有地震区的所有新建、改建、扩建工程都必须进行抗震设防。工程项目的设计文件应有抗震设防的内容，包括设防及依据、设防的标准、方案论证等。工程勘察、设计单位应按规定的业务范围承担工程项目的抗震设计，严格遵守现行抗震设计和规范的有关规定。新建工程采用新技术、新材料和新结构体系，均应通过相应级别的抗震性能鉴定，方可采用。5.6房地产开发项目招标与投标1.招标投标的基本概念招标投标时一种市场交易行为，时商品经济发展到一定阶段的产物。房地产开发项目的招标投标则是指房地产发展商设定“开发项目建设”这一标的，招请若干个建设单位进行秘密报价竞争，由发展商从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同，按合同实施。发展商通过招标方式发包工程，其目的在于选择“适当”的承建单位。因而发展商在招标时必须考虑投标单位的技术实力、经济实力、管理经验、效率的高低、价格是否合理、信誉是否良好。对于众多的投标者，发展商只能按照一定的标准，例如技术先进、质量最佳、工期最短、造价最低等方面选择中标者，在把建设工程发包给中包者。为了真正选择到合适的单位承包建设项目，发展商在招标前应制定统一的招标文件，以确定统一条件，保证投标者能够在平等的基础上竞争。这些招标文件包括设计图纸、工程数量、技术规范要求、合同条件等。所有参加投标的承包商都在同一限制条件下公平竞争，都按照规定的招标文件投标，以便发展商进行对比分析，做出公平合理的评价。最后需要说明的是，招标投标是发展商与承建单位双方的事，双方必须坚持自愿、公平、等价、有偿的原则，诚实守信，讲求职业道德。双方行为不仅受到法律制约，同时还受到法律保护。在项目建设阶段，除了工程施工可以通过招标发包外，其他内容如项目设计、设备供应均可通过招标发包，甚至可以通过招标由资质较好的单位承建，亦即所谓“交钥匙工程”。2.开发项目招标方式在国际市场上，招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。我国《招标投标法》则规定，招标的方式只有两种，即公开招标和邀请招标。发展商可结合项目的建设规模、复杂程度等具体情况选择其中某种方式。(1)公开招标公开招标是发展商本身或委托招标单位，通过海报、报刊、广播、电视等手段，在一定范围内（如全市、全国，对于大型项目甚至可以在全世界）公开发布招标公告，或直接将招标通告寄给具有投标潜力的某些公司，以招揽具备相应条件而又愿意参加的一切单位前来投标。公开招标使发展商有较大的选择范围，发展商可以在众多的投标单位之间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商