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CAADAnalysis052019月刊总第期17中国首个房地产大数据月刊数读地产—05月刊主办单位：上海中估联信息技术有限公司数据来源：中估数库数据分析：中估联行200+城数据分析师算法支持：中估联算法团队市场研究：文婕、刘强龙目录核心指数趋势分析深度解读综合数据基本动态/基本动态/中估住宅指数房地产市场城市月度基价分析政策走势/宏观经济指标土地成交数据中估住宅指数(各城指标)(2019年·05月)(2019年·05月)P01P10P12P15LBI指数(全国土地价格泡沫指数)P20P18中估市场指数P21P07CONTENTS中估数库[解局]2020-2023年长三角商业地产之风起云涌监控市场的指标体系核心指数基本动态/风险识别/核心价值核心指数数读地产①同比环比均价（元）中位价（元）3.2%2.9%23,83515,076中估住宅指数中估住宅指数-核心20城May.201901基本动态郑州成都北京合肥广州深圳厦门青岛西安南昌石家庄太原长沙昆明重庆南宁上海南京武汉杭州144.8119.4153.3139.9116.3115.8149.6181.2158.3155.3142.4199.9112.9138.8121.798.8115.9（2019年·05月）指数详情见附表一129.6环比上升环比下降环比持平3、计算模型：对于某城市的中估指数，采用计算当期的城市基价相对于基期基价的涨跌幅，具体如下公式：*式中为本期的中估指数，为计算当期的基价，为基期的基价。DnPnP1Dn=PnP1_+1001、指数基期：2017年1月为基期，基期指数100点；2、数据来源：中估数库的房地产价格数据库中的基准价格数据，基准价格是通过各地估价师现场踏勘结合实际成交情况综合调研分析得到的存量住宅价格，而城市基价和20城基价均采用案例加权平均计算得到。核心指数数读地产重点城市商办价格环比指数北京呼和浩特杭州宁波南昌合肥济南福州长沙商业价格指数成都兰州重庆贵阳大连青岛石家庄长春哈尔滨天津-0.5%4.3%-2.5%-5.8%深圳海口广州南宁昆明办公价格指数核心指数数读地产①环比-2.24%中估商办指数（2019年·04月）171商业地产价格指数环比1.41%111办公价格指数1、指数基期：中估商业地产价格指数和办公价格指数都以2017年1月为基期。2、计算模型：计算模型取各样点价格涨跌幅数值作为样本参数，采用如下公式进行。计算：R(n)=(1+a)*R(n-1)式中：a：本期样点价格涨跌幅数值的加权平均值R(n-1)：上期指数值R(n)：本期指数值指数详情见附表一5.3%-2.7%1.3%-21.8%6.5%1.5%-17.3%3.9%1.7%2.2%3%6.1%3.8%-2.1%-4%3.2%-3.8%3.8%0.8%2.4%-1.9%2.2%-1.6%11.5%3.7%1.4%2.3%4.0%-2.9%5.6%4%2.1%3.6%-1.3%-5%-3.9%-2.7%-6.9%-17.8%-22.6%1%13%0.9%May.201902核心指数数读地产环比-1.7%中估住宅租金价格指数（住宅）（2019年·04月）1201、指数基期：住宅租赁指数以2018年1月为基期，基期指数100点。2、计算模型：计算模型取各样点价格涨跌幅数值作为样本参数，采用如下公式进行。计算：R(n)=(1+a)*R(n-1)式中：a：本期样点价格涨跌幅数值的加权平均值R(n-1)：上期指数值R(n)：本期指数值西安武汉杭州宁波南京苏州长沙贵阳东莞南宁成都重庆青岛天津沈阳郑州-3.7%-3.7%-0.6%上海-0.6%-1.3%-1.5%厦门1.8%-0.4%昆明兰州-0.6%-0.9%-2%-0.9%-1.8%-1.8%2.6%-1.3%-3.2%-4.5%1.6%呼和浩特-4.3%-4.3%May.201903核心指数数读地产2019年04月全国重点城市出让宅地LBI分布情况LBI定义：真实地价：考虑扣除非商品性房屋（保障房、无偿还建房等）分摊地价后的经营性土地的实际价格。均衡市场地价假设土地完全竞争市场供求均衡的价格，其价格水平为运用假设开发法依据房地产价格倒推出的地价。通过出让地块的真实地价与均衡市场地价的偏差程度来反映出让地块地价泡沫。LBI真实楼面地价均衡市场楼面地价1=-May.2019040-30%30%-70%70%-100%100%-10%-0-30%--10%-70%--30%-70%LBI值泡沫分档泡沫可控泡沫较小泡沫较大泡沫严重无泡沫，存在开发风险有一定开发风险开发风险度可控无开发风险度指数详情见附表二核心指数数读地产May.2019052019年04月重点城市宅地市场PLBI（地块市场泡沫）TOP10地块分布图规划建筑面积(万m2)6以下6-99-1212-1515以上-25%PLBI值成都西安南京大连武汉厦门59%59%42%60%48%37%37%36%33%97%Top1沣泾大道以南、汉风四路以东、汉惠大道以西规划住宅建筑面积(㎡):198330.9地价贡献率:27%均衡市场贡献率:14%PLBI:97%Top2薛李东路以东、秀园路以南地块规划住宅建筑面积(㎡):144534.7地价贡献率:59%均衡市场贡献率:37%PLBI:60%昆明南宁Top3成华区昭觉寺北片区A地块规划住宅建筑面积(㎡):649023地价贡献率:75%均衡市场贡献率:47%PLBI:59%Top4东湖新技术开发区光谷八路以西、纹横街以南规划住宅建筑面积(㎡):195190.6地价贡献率:89%均衡市场贡献率:56%PLBI:59%Top5昆明市官渡区关上街道办事处规划住宅建筑面积(㎡):152154.5地价贡献率:70%均衡市场贡献率:47%PLBI:48%市场活跃度指数是以2017年1月100点为基期指数,计算当期城市在全国中的成交量份额与基期的比值，再乘以基期指数，得到城市当期市场活跃度指数。资金流动性指数是以2017年1月100点为基期指数,计算当期城市在全国中的成交价份额与基期的比值，再乘以基期指数，得到城市当期资金流动性指数。指数详情见附表三市场活跃度指数资金流动性指数郑州成都北京合肥广州厦门青岛大连西安南昌石家庄太原长沙昆明重庆福州上海南京武汉杭州深圳乌鲁木齐核心指数数读地产2019年04月全国重点城市市场活跃度及资金流动性指数核心指数数读地产May.20190614.8%19.7%-40.4%-32.3%呼和浩特-22.2%-10.5%-4.2%28.3%25.3%23.4%19.0%-5.2%-7.7%11.2%8.5%-11.1%-18.6%34.4%39.6%22.7%18.5%17.6%10.3%兰州37.7%-16.4%30.3%-18.9%-17.3%-0.1%-3%0.4%-1.4%43.2%19.8%7.1%11.9%13%-6.3%-14%13.9%15.3%18.5%11.0%15.3%-50.4%-50%-33.8%-37.8%（2019年·05月）作者：文婕核心指数数读地产May.201907房地产市场城市月度基价分析一线城市基价及环比波动图全国重点城市基价涨幅2019年首次回落全国基价环比涨幅走势图基价含义1、基价来源于各地机构每月提交的城市月度存量房（二手房）市场数据，以物业分类基准价通过合理的算法计算得出。参与计算的区县物业范围为公寓小区，即不包含别墅和辅房。2、北京、成都、广州、昆明、南昌、南京、厦门、上海、深圳、武汉、西安、郑州的价格为全市公寓住宅基价的平均值。3、其他城市的价格为主城区公寓住宅基价平均值。截至2019年5月，中估联数据中心基价上线的城市共243个，我们选取其中110个重点城市进行基价数据发布。上月中央重申“房住不炒”长效机制后，针对近期房地产市场阶段性回暖情况，特别是部分城市房地产市场热度走高，5月各地围绕“三稳”精准施策，调控收紧，稳慎改革农村宅基地制度，严禁城市人口购买宅基地，强调放宽落户不等于放松对房地产的调控，加快完善住房保障系统。本月全国二手房价格增速减缓，5月全国重点城市的基价环比涨幅保持在0.17%，涨幅较上月缩小了0.44个百分点。其中一线、二线和三线城市平均环比分别上涨0.39%、0.69%和0.38%。全国涨幅最大的城市为西安，涨幅达3.58%，降幅最大的为金华，环比下降2.65%。关键词一线城市基价均上涨，涨幅0.39%关键词4个一线城市平均上涨0.39%，涨幅扩大。城市分级基价环比涨幅走势图0.92%0.00%0.47%1.00%0.90%0.70%0.80%0.20%0.30%0.40%0.50%0.60%0.10%0.15%0.02%北京上海广州深圳580705024032107534310.00%0.40%0.80%1.20%1.60%0.98%0.68%0.80%0.57%0.57%0.44%0.04%0.19%0.31%0.31%0.61%0.17%0.59%1.41%0.80%0.00%0.80%1.60%2.40%3.20%4.00%-0.80%-1.60%一线二线三四线核心指数数读地产May.201908三线城市基价涨幅TOP10三线城市基价跌幅TOP10三线城市及以下等级城市方面，86个重点城市环比平均上涨了0.38%，其中73个城市环比上涨，平均涨幅为0.69%，13个城市的基价环比下降，平均降幅为3.73%，二手房价下调的城市数量持续减少。秦皇岛和邯郸涨幅居前的主要原因：2019年河北省政府高度重视加快产业转型升级，全年抢抓项目及进度，带动秦皇岛、邯郸等市共计1166个项目集中开工，项目总投资8467.5亿元、年计划投资2323.3亿元，其中先进装备、电子信息、生物医药等战略性新兴产业项目389个，占集中开工项目的33.4%，为城市升级和楼市平稳发展提供强有力支撑。2.8%和2.55%。西安基价本月涨幅为3.58%，位居第一。西安房价上涨的主要原因有：第一、受西安城市规划及放宽落户门槛等因素影响，住宅市场热度回升明显；第二、供地节奏放缓，1-5月新建商品住宅供应严重不足，销供比为1.7，供不应求加剧，供求矛盾致使二手房价格走高。三线城市秦皇岛、邯郸涨幅居前，分别为3%和2.7%。关键词二线城市二手房基价微涨关键词二线城市方面，20个典型城市环比平均涨幅0.69%，涨幅减缓，其中15个城市基价上涨。西安、重庆、厦门的涨幅排名前三，分别上涨3.58%、二线城市基价及环比图上海和北京：涨幅明显5月二手房市场基价环比分别上涨0.92%和0.47%。继长三角一体化上升为国家战略后，本月长三角主要领导人首届峰会将发布一体化合作的重磅举措，目前土地供应量倍增，长三角地区宅地交易活跃，上海尤甚，住宅市场整体供不应求，其中一体化示范区的青浦区供应量和成交量占比居高。北京二季度大量限竞房及共有产权房入市，住宅供应量剧增，新房量价齐升，带动二手房价格上涨。广州和深圳：微幅上涨5月二手房市场价格环比分别上涨0.15%和0.02%。广州进一步放宽人才入户限制，取消高级人才社保参保年限限制，本科生连续半年社保可以入户，粤港澳大湾区和人口红利维持楼市稳步发展，而供降需升，1-5月整体供不应求，带动二手房价格持续上涨。深圳新建西丽站和深圳机场站，并规划深圳-惠州、珠海、汕尾等珠三角区域城际铁路，未来形成“三主四辅”“双十字”放射形铁路网的布局，而新建商品住宅供需同比齐升，供过于求，二手房市场基本平稳。05000100001500020000250003000035000400000.00%-0.50%0.50%1.00%2.50%1.50%2.00%3.00%3.50%4.00%兰州南宁西安呼和浩特乌鲁木齐南昌大连宁波银川长沙青岛南京石家庄重庆成都福州武汉厦门郑州太原2.5%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%-0.1%-0.06%-0.2%0.7%1.2%1.3%1.9%1.5%0.4%0.4%0.6%0.0%2.8%3.6%05000100001500020