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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/292019/8/29南通CR0504地块价值分析谨呈：中南控股集团有限公司本报告是严格保密的。2本报告结构本地块在新中心区规划中的地位本地块规划的总体思路1、新中心区整体规划2、本地块在整体规划中的地位3、本地块概况1、规划的总体思路2、用地功能和物业比例调整1、地块价值分析本地块价值分析2、启动物业和开发次序的思考本报告是严格保密的。3本地块在新中心区规划中的地位本报告是严格保密的。4新中心区的枢纽化、中心化、国际化新城区老城区南通经济开发区08年开通的苏通大桥崇川经济开发区南通大学新中心区本报告是严格保密的。5新中心区在南通整体规划中的地位枢纽化新城区将成为大南通市的枢纽区位：左右：连接两大经济技术开发区和南通大学新校区上下：连接老城区和规划中的苏通大桥本报告是严格保密的。6新中心区在大南通整体规划中的地位中心化新中心区作为南通市的新规划区域的中心，将成为：南通市行政、经济、文化和居住的新城市中心；本报告是严格保密的。7新中心区在南通整体规划中的地位国际化新中心区将成为：南通市的城市名片，城市国际化的形象标杆本报告是严格保密的。8新中心区的规划——4-3-2-1模式用地规模：2.5平方公里4个区域：市政机构/文化艺术/商务居住/体育会展3条大道：世纪大道/崇川路/桃园路2带水系：横贯东西的水系，连接高校与中心区1根主轴：南北向景观主轴4-3-2-1模式本报告是严格保密的。9A/C地块概况CR0504-C地块——规划用地：5万平方米总建筑面积：10万平方米功能规划：居住用地CR0504-A地块——规划用地：61万平方米总建筑面积：134万平方米功能规划：商务办公/酒店商业/居住用地本报告是严格保密的。10A/C地块定位四至：北侧：市政府机构及文化艺术区西侧：与主干道、25米宽的绿化带接壤南侧：建设中的体育会展中心东侧：南通大学新校区作为新中心区的核心，本项目将打造成为：南通市的中央商务区和高尚住宅区。本报告是严格保密的。11规划的总体思路本报告是严格保密的。12总体规划思路1——CBD+CLD功能块CBD中央商务区CLD中央生活区兰色水系次轴以市政府为起点，绿色景观主轴纵横南北，形成东西两大功能区域：CBD与CLD文化艺术区文化艺术区兰色水系次轴绿色景观主轴CBD与CLD两大定位：东侧为CBD，紧邻开发区西侧为CLD，紧邻大学校区。本报告是严格保密的。13城市客厅——纵横南北的城市景观主轴线开阔、规则的市政绿地成为城市客厅，为区域提升品牌，增加价值。本报告是严格保密的。14总体规划思路2——双龙起舞CBD中央商务区CLD中央生活区兰色水系次轴沿绿色景观主轴两侧分布商务辅助建筑（酒店式公寓/公寓式办公），形象和体量沿轴对称，形成双龙起舞。文化艺术区文化艺术区兰色水系次轴绿色景观主轴沿轴对称分布的商务辅助建筑，形成办公与居住的有机过渡。本报告是严格保密的。15城市天际线——双龙起舞沿中心主轴线对称分布的类公建或公建，构筑城市天际线的同时，也成为商务与住宅的有机过渡。本报告是严格保密的。16总体规划思路3——城市建筑群CBD中央商务区兰色水系次轴写字楼聚集。靠近连接新旧城区的主干道、经济开发区和市政机构。昭示性和通达性是商务的必需。宏伟的建筑群成为城市的名片。文化艺术区文化艺术区兰色水系次轴绿色景观主轴酒店布置，沿体育中心，成为景观主轴的另一个门户。集中办公区，沿西北分布。本报告是严格保密的。17城市名片——代表城市经济的最前沿可在聚集的高层建筑群中选择建造城市的标志性建筑。本报告是严格保密的。18总体规划思路4——休闲商业带兰色水系次轴沿水系分布的休闲商业带东西贯通，穿越居住区、商务区和景观轴，连通现代MALL，引入学校人流。文化艺术区文化艺术区兰色水系次轴绿色景观主轴沿水系分布的休闲商业带东西贯通，连接高校入口本报告是严格保密的。19总体规划思路5——现代MallCBD中央商务区CLD中央生活区兰色水系次轴国际大师的现代设计为CBD增加城市风景，作为全市级别的主题Mall，购物和休闲成为一种新生活水准的体验。文化艺术区文化艺术区兰色水系次轴绿色景观主轴现代Mall，位于水轴线与景观广场的交汇处，成为CBD的重要商业组成部分。本报告是严格保密的。20总体规划思路6——商业分布兰色水系次轴整体商业分布以现代MALL为中心，沿景观主轴和水系两岸布置。绿色景观主轴高校入口居住区采用底层沿街商铺的形式主轴两侧为裙楼内的零散休闲商业。MALL水岸休闲商业与会展中心商业的呼应本报告是严格保密的。21城市购物广场——打造全市级的主题Mall以适当的体量与周边的水广场、绿地形成和谐的关系，共同形成城市风景和购物休闲体验的主题MALL。本报告是严格保密的。22水边的休闲情调街——营造高雅、情调、品位的休闲商业街，作为城市商业的必要形态补充。本报告是严格保密的。23居住用地12.78公顷商办用地22.75公顷商贸用地5.41公顷绿化用地17.19公顷现规划问题1：商务与住宅的过渡商务用地与住宅用地混杂，界限不清晰；本报告是严格保密的。24建议规划调整：调整物业边界，使纯住宅区与商务公寓区分界清晰；居住用地12.78公顷商办用地22.75公顷商贸用地5.41公顷绿化用地17.19公顷本报告是严格保密的。254.6100米3.8130米居住用地12.78公顷商办用地22.75公顷商贸用地5.41公顷绿化用地17.19公顷现规划问题2：地标建筑的选址规划中最大高度商务建筑位置不理想，缺乏昭示性和进入性，不适合成为标志性形象建筑；本报告是严格保密的。26建议规划调整2：地标性建筑建议是酒店、写字楼各一座。居住用地12.78公顷商办用地22.75公顷商贸用地5.41公顷绿化用地17.19公顷地标性建筑2：酒店，位于南侧会展中心处。地标性建筑1：写字楼，位于北侧昭示性最好处。本报告是严格保密的。27经验证，调整后本地块的功能分布符合成熟CBD的功能结构（详见世联提交的《关于CBD研究成果及借鉴》）E区公共管理及办公机构区C区商务办公区D区餐饮娱乐、及临时居住区F区居家住宅区B区次级零售区A区高档零售区混合区周边区域功能延续动态发展功能延续区本报告是严格保密的。28物业功能配比的调整本报告是严格保密的。29A地块：用地构成的调整用地性质用地面积（公顷）用地百分比建议调整用地百分比居住用地12.7821.12%38%增加商办用地22.7537.60%30%减少商贸用地5.418.94%绿化用地10.4017.15%17%道路广场用地9.1715.15%15%合计60.51100%100%检验依据：1、国际最新研究成果，中心区域须保持40%左右的居住用地，新区才具备足够的人气和活力，支撑新区商业的启动。2、道路广场用地、绿化用地依据国家总体规划用地指标进行检验。本报告是严格保密的。30A/C地块：物业比例A地块物业类型用地面积（公顷）建筑面积（平方米）平均容积率比例居住12.783736002.9228.0%商办22.757119003.1353.3%其中办公564242公寓式办公92000酒店式公寓55660商贸5.412510004.6418.8%合计60.5113365002.21100%原有配比：住宅：办公：商业=4：5.7：2C地块物业类型用地面积（公顷）建筑面积（平方米）容积率比例居住5.11020002.0100%本报告是严格保密的。31A地块：物业比例的调整调整后的各物业分别为：住宅：62万平方米（不含C地块）商务：54万平方米商业：18万平方米根据世联提交的《关于CBD研究成果及借鉴》A地块的功能比例：住宅：办公：商业=7：6：2本报告是严格保密的。32启动物业和开发次序的思考本报告是严格保密的。33物业启动策略建议本地块选择：“行政机构+住宅”的模式进行启动论据：1、政府行政机构已先行启动，有公信力；2、居住带来的消费人群形成商务配套的市场需求；3、新中心区商务氛围、商务容量尚待培养；本报告是严格保密的。34启动区的选择体育会展中心启动区——从东南部开始启动原因：1、C地块临近已建成区；2、体育中心启先行动；3、近高校入口，生活氛围浓；为什么不是从东北部地块：1、可进入性差；2、有水系，较难建设；3、资源最好，留做价值标杆；东北东南本报告是严格保密的。35开发次序的选择7748865体育会展中心1第一阶段：1+2---3---4---5住宅30万---公寓---绿地---MALL382开发次序——东南到西北第二阶段：6---7公寓/酒店/商业---住宅+写字楼第三阶段：8公寓/写字楼本报告是严格保密的。36THEEND