预备会

1部门–文件名xxx项目预备会汇报——xx区域/项目公司20xx年x月x日2部门–文件名目录1、概念性规划方案及技术经济指标2、项目限制条件3、项目总体开发计划4、产品前期定位报告5、项目全周期销售收入预测3地块地块用地面积（㎡）计容面积（㎡）产品类型地上建筑面积（㎡）地下建筑面积（㎡）总建筑面积（㎡）预计可售面积（㎡）1.概念规划方案及技术经济指标42.项目限制条件2.1输入条件解析2.1.1.项目用地分析2.1.2.规划条件分析2.1.3.产品定位分析2.2产品研发2.2.1总图设计研究2.2.2户型设计研究2.2.3立面设计研究2.2.4竖向设计研究2.2.5地库设计研究52.1.1项目用地分析——区位分析钱江新城钱江新城◆本地块位于……西湖景区杭州西湖62.1.1项目用地分析——区位分析富阳鸟瞰西溪湿地萧山机场杭州主城区远眺杭州主城区西溪湿地下沙大学城余杭区富阳城市阳台16KM萧山区16KM萧山机场地块位置关系72.1.1项目用地分析——交通分析项目位置◆本案北临……82.1.1项目用地分析——景观资源分析江景资源最大化项目位置92.1.1项目用地分析——市政配套分析地块西侧有较多已开发的楼盘，拥有相对成熟的配套设施。地块的南侧与东侧尚未开发成熟，配套尚不完善。南侧地块规划的公建中心中有配套学校、商场、医院等公共设施，目前尚未建成。目前附近配套有联华超市，中国银行,工商银行,建设银行,农业银行均在地块附近设置了网点。102.1.1项目用地分析——周边不利条件112.1.1项目用地分析——周边不利条件应对合理规划酒店式公寓的位置：保证对高层江景住宅遮挡的最小化，以及自身江景的最大化住宅设计兼顾北面江景与南向朝向要求；考虑南侧公建中心建成后对本地块的影响；规避基地西侧在建楼盘对本地块的不利影响。122.1.1项目用地分析——周边道路分析道路条件分析（需描述道路基本情况、小区开口位置等）132.1.1项目用地分析——基地现状分析地形现状分析(地块现状，地形、地质情况、地块内是否有需保留古树、古建筑、是否有河流、绿地、是否有待拆迁建筑物等条件分析）地形现状照片地形现状照片142.1.2规划设计条件主要规划设计条件用地性质用地面积总建筑面积其中：地上面积地下面积计容建筑面积容积率建筑密度绿地率停车位要求道路开口要求退界要求控高要求其他特殊要求152.1.2规划条件分析——限制性规划指标对有限制性的规划指标进行分析，如限高、退界、间距等162.1.2政府部门意见征询——面积计算对阳台、露台、设备阳台、凸窗、地下室的面积规定，面积计算中是否有可偷面积余地。172.1.2政府部门意见征询——公建配套1、会所：建筑面积控制在㎡左右，内部功能设置内容。2.商业配套设计要求：建筑面积控制在㎡左右，满足小区居民基本生活要求，可以分为功能性（经常性消费如综合超市）和休闲性（如专卖店、鲜花店、咖啡厅等）两种，位置及面积。3．其它：如小学、幼儿园等。位置及面积需满足规划要求。应放在交通便利，且相对土地价值不高的地方，注意其对日照分析的影响，注意规避其噪音。物业管理办公处等位置与面积。垃圾站、日常垃圾投放点的位置，规避不利影响。182.1.2政府部门意见征询——园林绿化当地对绿化面积的计算规则；小区开口宽度的限制。192.1.2政府部门意见征询——人防要求1、规模：根据政府要求得面积计算规则，确定人防面积。2、人防等级：根据人防部门要求，确定人防等级。3、使用功能：分为战时和平时功能，平战转换措施，确定面积及等级。202.1.2政府部门意见征询——日照1、相关规定：日照计算相关规定。2、周边是否对日照影响：是否有幼儿园、小学等对日照有特殊要求的建筑。是否有已建或在建高层需日照叠加计算。3、计算软件：当地是否有特殊日照计算软件。212.1.2政府部门意见征询——供电1、配电房尺度：根据用电量测算，确定配电房的数量及面积。2、服务半径：配电房的服务半径，合理设置。3、建设条件：是否可独立建设，是否可放置于地下室。222.1.2政府部门意见征询——给水\排水\燃气\通讯目前市政配套情况，是否三通一平1、给水：给水点位置，要求。2、排水：与市政管网接驳的合理性，要求。3、燃气：燃气管道与立面关系、若穿裙房的做法。4、通讯：对机房的设置及面积要求。232.1.2政府部门意见征询——消防1、消防的相关地方规定。2、布置符合规定的消防车道，按节地原则选择环路式或尽端式；少布置登高面以节约成本。242.1.2政府部门意见征询——环保\卫生防疫环保的相关地方规定卫生防疫的相关地方规定252.1.2政府部门意见征询——其它水务部门意见（涉及到基地内或周边有河道）文物保护（有保护文物或古树等）机场（机场航线内，涉及限高）地铁（涉及基坑围护等）军事设施周边262.1.3产品定位分析——产品定位产品定位整体主题——“精英汇聚一线江景经典社区”酒店式公寓——小户型江景房高层住宅———优质瞰江户型联排别墅———稀缺低密度景观住宅定位原则1.资源利用最大化2.注重资金回笼速度3.项目利润最大化272.1.3产品定位分析——城市区位和产品构架确定项目所处的城市区位，选定所选择的产品系列（仅针对高层部分）282.1.3产品定位分析——产品系列引用292.2.1总图设计研究——方案一方案一特点：酒店式公寓布置于基地的西北角，尽量减少了对南侧住宅江景视线的遮挡，联排区与高层区划分明确。数量单位平方米平方米平方米低层住宅平方米高层住宅平方米商业平方米配套平方米户建筑密度平方米其中总户数绿地率主要设计指标项目容积率总建筑面积总用地面积地上总建筑面积地下总建筑面积302.2.1总图设计研究——方案二方案二特点：酒店式公寓布置于基地的西北角，形成双塔的结构，扩大了南侧高层住宅的瞰江角度。数量单位平方米平方米平方米低层住宅平方米高层住宅平方米商业平方米配套平方米户建筑密度平方米其中总户数绿地率主要设计指标项目容积率总建筑面积总用地面积地上总建筑面积地下总建筑面积312.2.1总图设计研究——方案对比(鸟瞰图）方案二方案一322.2.1总图设计研究——方案对比(江景利用分析）方案二方案一332.2.2户型设计研究——住宅产品建议地块产品性质面积（㎡）户型面积比建筑面积50-70一室户52%6428070-90一室一厅36%44520商业-裙房商业12%1500090两房50%78944150-180三房或四房250四房（双套房）260-290TownHouse15%23683B地块A地块35%55261住宅酒店式公寓342.2.3立面设计研究——风格意向高层352.2.4竖向设计研究——场地标高1.场地标高比市政道路标高抬高0.55～0.85m2.高层标高比场地道路标高抬高0.15m3.排屋标高比场地道路标高抬高1.20m4.排屋标高比场地道路标高抬高1.75～2.05m场地标高道路标高排屋正负零标高超高层正负零标高排屋正负零高于市政道路1.5m以上，须将排屋地下一层面积计入容积率，经项目沟通，未计容。362.2.5地库设计研究——地库类型项目停车配比计算（可根据当地政策要求结合项目档次确定）列举可能的停车方案（进行对比，选择合理方案）停车量、面积分析（控制单个车位面积指标）地库的成本控制37一期用地面积：10,000m2总建筑面积：方案设计完成时间：2012.12.10扩初设计完成时间：施工图设计完成时间：开工时间：竣工时间：预售时间：三期用地面积：10,000m2总建筑面积：方案设计完成时间：2012.12.10扩初设计完成时间：施工图设计完成时间：开工时间：竣工时间：预售时间：商业（未建）3.项目总体开发计划二期用地面积：10,000m2总建筑面积：方案设计完成时间：2012.12.10扩初设计完成时间：施工图设计完成时间：开工时间：竣工时间：预售时间：项目总开发周期：x年384.1当地整体市场分析4.2同业态（区域）市场分析4.3当地高去化重点项目分析4.4客群分析4.5定位结论4.产品前期定位报告3901000200030004000500060007000800090000501001502002503002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月2008年2009年2010年2011年供应面积（万平米）销售面积（万平米）成交均价（元/平米）2007年-2011年6月成都主城区商品住宅供销价走势图（备案口径下仅住宅）供销比为1均线0123452月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月2008年2009年2010年2011年供销比结论：请描述当地市场容量，去化率，市场机会，未来市场走势判断等等请描述当地市场整体（1.三年2.当年）供需关系及关键特性分析（用图片表示，以下是图例）：4.产品前期定位报告——当地整体市场分析40请用折线图和柱状图的形式显示本项目所属各业态在所属城市近期分别的总体成交情况(单价、面积)--若存在多业态，请用不同颜色图形显示。样图见下方。0204060801001201401月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月面积0200040006000800010000120001400016000单价业态A面积业态B面积业态C面积业态A单价业态B单价业态C单价4.产品前期定位报告——同业态（区域）市场分析41卓越-蔚蓝群岛别墅；单价8000-9000,月均1.25套公寓；单价4500-5500,月均54套百通=香溪庭院别墅；单价8000-12000月均12.6套万科-魅力之城公寓：单价7000月均54套100福国际山庄别墅：单价7000-9000月均10套即墨：芭东小镇别墅：单价120000月均9套银盛泰-德郡别墅：单价10000元左右2010年中入市本案1.卓越蔚蓝群岛：在本案白沙河对岸，1600亩复合大盘，品质较好，2009年销售住宅1200套左右，别墅15套2.万科魅力之城：位于城阳核心区，区域住宅标杆，品牌效应明显，2009年销售648套，均价6800元3.百通香溪庭院：09年青岛别墅销量冠军，全年销售208套，总价范围185万~800万元4.100福国际山庄：纯别墅区，三面环山，依山而建，环境好，产品力一般，09年销售122套，总价范围160万~330万元5.芭东小镇：位于即墨市，以环境和温泉度假为卖点，产品力较好，09年销售108套，总价范围118万~667万元6.银盛泰德郡：业态为联排、双拼、洋房、小高层等，预计2010年下半年开盘，价格10000左右。项目所处周边区域竞品项目产品品质均较低，我项目产品可突出品质优势区域内别墅产品量大、集中，且成交旺盛，价格万元左右，利于我项目别墅产品销售区域内公寓产品成交量大，但价格偏低，对我项目公寓产品形成较大价格压力4.产品前期定位报告——当地高去化重点项目分析公寓：别墅：42潜在客群占比X%消费特质延展客群占比X%消费特质核心客群占比X%消费特质4.产品前期定位报告——客群分析434.产品前期定位报告——定位结论业态面积数量单价总价独栋别墅700（复制一期产品）临湖第一排300002000万双拼别墅500-600（复制）多排200001000万联排别墅250-300（复制）多排20000500-700万下叠160（赠送完）叠院（3+2）中间叠建面100，送完130至少两排15000160-250万上叠送完150洋房（9+1）海棠90（送完110）一排或两排11000100万海棠130（送完160+）130万解决难点：1.叠院3+2的单体的设计方案2.海棠户型的确定和洋房下面3层是否能按照叠院布置的确定。444