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中国土地制度概览与展望土地法规及政策概览土地所有权制度土地使用权制度土地利用规划制度专题分项与展望目录CONTNETS土地法规及政策依据LANDLAWSANDREGULATIONS011234土地开发经营与流转相关法规土地相关配套法规土地基本法规土地利用规划法规土地法规及政策依据5政策法规重要性发布日期：2004.08.28（最新修正）实施日期：1999.01.01主要内容：对土地的所有权和使用权制度、土地利用总体规划、耕地保护、建设用地等进行明确规定。发布日期：2007.03.16实施日期：2007.10.01立法目的：维护国家基本经济制度维护社会主义市场经济秩序,明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权。土地基本法规《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中华人民共和国土地管理法》中央政策文件：如《2014年一号文件》《物权法》发布日期：2011.01.08（最新修订）实施日期：1999.01.01主要内容：根据《土地管理法》制定，对《土地管理法》中的条款进行了细化与补充规定。发布日期：2014.01.19（最新修订）主要内容：农村土地承包政策，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。土地利用规划法规相关法规主要内容《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》《城市规划编制办法》《中华人民共和国城乡规划法》《省域城镇体系规划编制审批办法》发布部门：建设部(已撤销)立法目的：为了加强城市国有土地使用权出让、转让的规划管理，保证城市规划实施，科学、合理利用城市土地，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》等制定本办法。发布部门：建设部(已撤销)发布日期：2005.12.31主要内容：对城市规划编制组织、城市规划编制要求、城市规划编制内容（城市总体规划、城市近期建设规划、城市分区规划、详细规划）等作出明确规定。发布部门：全国人大常委会发布日期：2007.10.28主要内容：对城乡规划的制定、实施与修改等作出明确规定。发布部门：住房和城乡建设部发布日期：2010.04.25主要内容：对省域城镇体系规划的制定和修改、省域城镇体系规划的内容和成果要求等作出明确规定。土地利用规划法规相关法规主要内容《城市绿线管理办法》《城市紫线管理办法》《城市黄线管理办法》《城市蓝线管理办法》发布部门：建设部(已撤销)发布日期：2002.09.13主要内容：确定城市绿化目标和布局，规定城市各类绿地的控制原则，按照规定标准确定绿化用地面积，分层次合理布局公共绿地，确定防护绿地、大型公共绿地等的绿线。发布部门：建设部(已撤销)发布日期：2003.12.17主要内容：划定城市紫线和对城市紫线范围内的建设活动实施监督、管理。发布部门：建设部(已撤销)发布日期：2005.12.20主要内容：本办法所称城市黄线，是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。发布部门：建设部(已撤销)发布日期：2005.12.20主要内容：本办法所称城市蓝线，是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。城市蓝线的划定和管理，应当遵守本办法。土地利用规划法规发布部门：全国人大常委会发布日期：2007.08.30主要内容：对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理等作出了明确规定。发布部门：国务院发布日期：1990.05.19主要内容：。对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止，划拨土地使用权等作出明确规定。发布部门：农业部发布日期：2005.01.19主要内容：对流转当事人、流转方式、流转合同、流转管理等作出明确规定。土地开发经营与流转相关法规发布部门：全国人大常委会发布日期：2002.08.29主要内容：对家庭承包中承包方与发包方的权利义务、承包的原则与程序、承包期限和承包合同、土地承包经营权的流转等进行了明确规定。发布部门：国务院发布日期：1998.12.27主要内容：国家实行基本农田保护制度。对基本农田的划定、保护、监督管理等作出明确规定。发布部门：全国人大常委会发布日期：2002.08.29主要内容：水资源属于国家所有。对水资源规划，水资源开发利用，水资源、水域和水工程的保护，水资源配置和节约使用，水事纠纷处理与执法监督检查等作出明确规定。发布部门：全国人大常委会实施日期：1985.01.01主要内容：森林资源属于国家所有，由法律规定属于集体所有的除外。对森林经营管理、森林保护、植树造林、森林采伐等进行明确规定。发布部门：全国人大常委会实施日期：1989.12.26主要内容：对环境监督管理、保护和改善环境、防止环境污染和其他公害等作出明确规定。土地相关配套法规一、规划摸底和规划先行的必要性•1.城乡建设规划是项目基础依据•2.顶层规划设计与项目测试及锁定二、XXX项目首期998亩用地范围的选择与调整案例分享：法规政策在项目推进中的重要性城乡建设规划土地利用规划招拍挂分年供地计划（土地指标）土地所有权制度02政治基础：《宪法》、《土地管理法》土地所有权制度《土地管理法》第八条明确规定：“城市市区的土地属于国家所有。”全民所有制《宪法》第九条：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，为全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”土地类型《宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。劳动群众集体所有制权利主体：国家所有行为主体：国务院代表国家行使。主体土地所有权制度农民集体的范围有下列三种：（1）村农民集体；（2）村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；（3）乡镇农民集体。土地类型权利主体：村农民集体所有。“村”为行政村，而非自然村。行为主体：村集体经济组织或者村民委员会；乡（镇）农村集体组织。主体土地使用权制度03法律依据《物权法》第一百三十五条规定——占有、使用和收益的权利《宪法》——“国有土地和集体土地的使用权可以依法转让。”《民法通则》——“国家所有的土地可以依法由全民所有制单位使用，也可以依法确定由集体所有制单位使用。”《土地管理法》——“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》——“……进行土地开发，利用和经营的权利。”《城市管理法》——转让、出租、抵押的权利。土地使用权制度国有建设用地使用权集体建设用地使用权集体非建设用地使用权划拨用地类型：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；其他特殊用地。出让方式主要方式：协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让。出让用地分类：生地出让、毛地出让、熟地出让。定向挂牌概念：通过设置出让条件、主体条件限制等来实现定向挂牌，如要求限制注册资本、房地产一级开发资质、地产开发经验、公告时间窗口、行业类型。划拨方式取得方式土地使用权制度国有建设用地使用权集体建设用地使用权集体非建设用地使用权因兴办乡镇企业取得的集体土地使用权；因村民建设住宅取得的集体土地使用权；因乡（镇）村公共设施和公益事业建设而取得的集体土地使用权。《中华人民共和国土地管理法》规定：其他单位和个人需要使用集体所有的土地，应当使之转为国有土地后才能获得使用权。分类取得方式土地承包经营取得方式《成都市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》地方试点土地使用权制度集体非建设用地使用权集体建设用地使用权国有建设用地使用权《北京市促进中小企业发展条例》（2014年3月1日起施行）集体建设用地使用权——地方试点突破成都颁布《成都市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》第十条实施农村集体建设用地整理腾出的建设用地指标，在扣除农民集中居住用地后节余的部分，纳入市、县集体建设用地储备库统筹调配挂钩使用。集体建设用地指标储备库由市、县土地管理部门管理。第十一条土地使用者可通过与储备机构协商或按市场配置资源的方式有偿取得集体建设用地指标。储备指标有偿使用费专款用于土地综合整理和小城镇及农村新型社区建设。北京市：《北京市促进中小企业发展条例》（2014年3月1日起施行）第十四条农村集体经济组织在符合规划和用途管制的前提下，可以利用农村集体经营性建设用地建设产业用房，出租给中小企业使用；也可以依法将集体经营性建设用地使用权入股，投资设立中小企业或者创建小企业创业基地。分享：深圳小产权房（三种类型、何种性质？）CASESHAREING土地利用规划制度04土地利用规划制度1城乡建设规划从《城市规划法》到《城乡规划法》城乡规划的层级、编制、审批土地利用规划的编制依据土地利用规划层级、编制主体及审批层级国有建设用地供应计划2土地利用城乡规划目的：《城市规划法》在统筹城乡发展、立法理念、法制程度等方面具有一定局限性，《城乡规划法》更能适应我国社会主义现代化城市建设与社会主义新农村建设和发展的需要。理念：《城乡规划法》统筹城乡建设和发展，科学规划并严格实施，促进合理布局、节约资源、保护环境、体现特色，充分发挥城乡规划在引导城镇化健康发展、促进城乡经济社会可持续发展中的统筹协调和综合调控作用。（一）从《城市规划法》到《城乡规划法》主要内容的改变：由“城市规划”到“城乡规划”；由“指导建设”到“资源保护”；从重“规划编制和审批”到重“规划的实施和监督”；由没有规定对责任主体的处罚到“依法追究刑事责任”；由“强调规划部门的作用”到“强调公众参与和社会监督”；新法完善了对违章建筑的处理机制；新法重视规划的修改，明确了规划修改的条件和修改审批的程序。1城乡建设规划1城乡建设规划城乡规划体系编制依据（1）规划阶段编制单位审批单位备注城镇体系规划全国城镇体系规划国务院城乡规划主管部门会同国务院有关部门国务院省域城镇体系规划省、自治区政府国务院总体规划直辖市的城市总体规划直辖市政府国务院省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市市政府省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批其他城市的总体规划市政府城市人民政府报省、自治区人民政府审批县政府所在地的总体规划县政府上一级政府审批其他镇的总体规划镇政府上一级政府审批近期建设规划城市、县、镇政府报总体规划审批机关备案根据城市总体规划、镇总体规划、土地利用总体规划和年度计划以及国民经济和社会发展规划制定1城乡建设规划城乡规划体系编制依据（2）规划阶段编制单位审批单位备注控制性详细规划城市的控制性详细规划城市政府城乡规划主管部门经本级政府审批后，报本级人大常委会和上一级政府备案根据城市总体规划的要求组织编制县政府所在地镇的控制性详细规划县政府城乡规划主管部门经县政府批准后，报本级人大常委会和上一级政府备案根据镇总体规划的要求组织编制镇的控制性详细规划镇政府报上一级政府审批根据镇总体规划的要求组织编制修建性详细规划重要地块的修建性详细规划政府城乡规划主管部门和镇政府城市、县政府城乡规划主管部门应符合控制性详细规划一般地块的修建性详细规划建设单位城市、县政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划及城乡规划主管部门提出的规划条件乡规划、村庄规划乡规划、村庄规划乡、镇政府报上一级政府审批报送审批前，应当经村民会或者村民代表大会讨论同意（一）土地利用总体规划编制依据2土地利用总体规划主要依据：国民经济和社会发展规划；国土整治和资源环境保护要求；土地供给能力各项建设对土地要求；上一级土地利用总体规划。其他依据：水、森林、矿产、草原、渔业、环保、城市规划、水土保持等方面的法律法规、行政规章和技术规范；有关土地利用的规划、计划和政策；为编制土地利用总体规划所进行的调查研究成果，包括土地利用现状分析、土地适宜性评价、土地利用潜力分析、土地需求量预测等专题调研报告；基础资料，包括土地利用现状调查成果，以及土地详查后土地利用变更调查、统计资料，各种统计数据。（二）土地