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第十七章日本物业管理概述第十七章日本物业管理概论第一节日本物业管理行业的基本概况第二节日本物业管理企业的经营管理第三节日本业主自治管理制度第四节日本物业管理协会与物业职业资格制度第一节日本物业管理行业的基本概况一、日本物业管理基本概况1.物业管理大致可以分为两类：（1）办公用高层楼群管理（2）中高层零售共同住宅，也是小区的住宅物业管理2.物业公司与业主的关系物业公司的责任是向业主提供服务，具体的内容由业主与物业公司协商确定，如果物业公司提供的服务和价格不能满足业主的要求，业主可以辞退该公司，重新雇用新的物业公司，业主完全拥有所购物业的所有权，不受房地产开发商的限制。第一节日本物业管理行业的基本概况3.居民管理委员会物业居民自行组织居民管理委员会，来决定物业管理公司的雇用与解聘。一座楼的居民管理委员会由3-7人组成，任期两年，由所有业主轮流担任，委员会负责了解业主的意见、要求，监督、检查物业公司的工作，同时确定专人管理帐目，委员会的人员都是业余的，没有报酬。4.物业公司服务物业公司竞争激烈，努力提高服务质量和降低价格，一般服务管理费用较低，一般只派1-2人负责一座10-20层楼的清扫、安全和设备检查。没有人员24小时值班和保安工作，由警察负责社区的安全，物业人员不得随意进入居民家庭，发生保修可以拨打保修电话维修。第一节日本物业管理行业的基本概况二、日本物业管理的特点1.物业管理的法律基础较好。目前，日本物业管理的基本法律为《区分所有法》，如业主与业主的关系、业主大会和业主委员会的产生具有详细的记载。2.资格管理严格。物业管理企业须经特别的许可证方可进行物业管理，物业管理人员须经一定的严格考试取得一定的资格证书方可进行物业管理服务。3.物业管理的社会环境较好。日本私权意识和等价交换的观念强烈，一是业主参与意识强烈，二是业主花钱雇用物业公司购买服务。第一节日本物业管理行业的基本概况4.物业服务企业专业化水平高。全国的物业管理水平比较齐整，保养及时，大厦清洁，没有死角，均可达到“优秀文明小区”的水平。另外，社会分工程度高，服务企业与社会上的水、电、气、维修等存在协作和分工的关系。5.政府依赖社会中介组织实现对物业管理行业的规范和管理，如高层楼宇管理协会、电梯管理协会、住宅管理协会。第一节日本物业管理行业的基本概况三、日本公寓物业管理日本的住宅包括租赁和购买两种方式，除了独立住宅外，就是公寓住宅。（一）公寓物业管理的三种形式1.委托管理：指委托专门的物业服务企业对公寓实行管理。一种综合性服务企业，从公寓房屋的销售，到介绍住户。征收房租、提高房租的交涉、养护管理等，都可以代理经营。一种是具有独特的综合商社职能的企业，从住户的中介、税务、法律咨询、修补更新手续、保证入住率、减少空房率等可以承担。此类管理须支付约为房租收入的5%-10%的管理费用。第一节日本物业管理行业的基本概况2.自主管理：指业主直接管理公寓的共用部分、共同的设施和场地，一般由业主组成管理委员会或管理小组，业主轮流承担管理事务的方式，但是存在一些问题：（1）它受规模上的限制，仅适用小规模的公寓管理，还受业主的管理知识和素质的限制。（2）有些需要较高技术水准的管理项目，需要专业人士才能胜任。3.兼容式管理，一部分管理项目采用委托专业性的物业服务企业负责，一部分项目采用自住的管理。第一节日本物业管理行业的基本概况（二）公寓管理的相关法规1.1983年5月21日修订的《关于建筑物的产权所有权的法律》（俗称《公寓法》）2.1983年10月建设省制定的《中高层共同住宅标准管理规约》以及1982年1月建设省制定的《中高层共同住宅管理业务处理规则》，明确要求每位住户在其购房时必须依照这些样本与物业企业签订合同，以确定双方的法律关系。3.对于公寓大厦，有《大厦管理法》，《警卫业法》，《消防法》等。第一节日本物业管理行业的基本概况（三）公寓管理的内容物业管理包括人的管理和物的管理两个方面：序号内容备注1人的管理①秩序维持管理为了保持同一公寓中的居住能长期舒适生活，必须具备一定的秩序和规则，如深夜饮酒高歌、夫妇吵架、通宵打麻将等。这种事情屡次发生会使公寓品味下降，住户减少。为了避免这种之情发生，应在合同中明确一些要求，并张贴出来。②共同体式管理所谓共同体式管理是住户间相互交流，既所谓的相互理解的“精神管理”。如果公寓中的人们缺乏交流，互不关心，万一发生事故，如犯罪、火灾，就会产生不良后果，为此，可以成立住户的自治组织。③防范管理为了防止盗窃，应该使用门链或安装各家共同的紧急门铃等，公寓管理还应与当地的防范科联系，及时了解公寓与周围的防范信息，把必要的注意事项向业主公布。这方面的工作一般由专职的管理人员来负责。第一节日本物业管理行业的基本概况序号内容备注1物的管理①建筑物维护管理新的建筑物及设备经过一定的使用后，人的因素和物的因素都会导致其损坏，要求及时、可行的措施，以保证建筑物的完整和原貌。另外，是对建筑物作为商品的认识问题，应该从平时做起，注意保养。保养质量与建筑物的寿命有很大的关系。②防灾管理作为公寓的业主，最担心的是火灾，公寓发生火灾的概率很高，特别是单身公寓，躺在床上吸烟可能发生火灾，预防火灾首先应当引起住户的重视。③公用部分管理在公寓里，房屋以外的部分如通道等，是住户共同使用的部分，大部分公寓往往以公共利益的名义征收公用部分的管理费，按照人均承担，大约1000日元到3000日元不等，可以放在房租内征收或另行征收，放在房租内需单独计算。第一节日本物业管理行业的基本概况序号内容备注1物的管理④卫生管理公寓这种生活场所，人们出入频繁，为了保持公寓的清洁，须卫生管理到位。疏于管理、不洁的公寓就成了蟑螂、老鼠等害虫的窝，也容易引发传染病。⑤租赁业务管理房租的征收是公寓维持经营的根本保证，可采取的办法包括：业主直接向租户征收；利用银行转帐；委托第三者（房产部门或专管部门）收取。第三种方式有利于房主交涉租金等问题，被委托的部门一般从房租中扣除手续费和报酬，在付款日前汇入房主的账户中。一种方法便于房屋的管理，有利于解决纠纷等。第一节日本物业管理行业的基本概况（四）物业管理费1.管理费。用于维持物业管理所需的办公开支和人员报酬，征收标准按照市场调节，政府只对自己的公营住宅进行管制。2.维修公积金。按月收取，一般为物业管理费的60%。3.公益金。用于公用部分的维修管理费。由物业管理公司按照实际使用情况征收。4.管理经费。业主委员会的办公费用。5.泊车费、装修费等专项费用。政府《规约》中明确住户缴费义务，通过银行代扣代缴。第二节日本物业管理企业的经营管理一、日本物业管理企业从业许可登记日本对物业管理企业的从业资格以及经营内容是有严格规定的。一般来说,需要进行如下登记：1.公寓管理业者的登记由国土交通省颁发;2.警备业认定由公司所在地的公安委员会认定;3.建筑物环境卫生一般管理业、建筑物储水槽清扫业、建筑物鼠虫防除业等经营范围的登记,由公司所在地的都、道、府一级政府颁发;4.净化槽保守点检业由卫生部门颁发;5.消防设备业由地方消防厅管理;6.一般废弃物收集搬运业由所在城市颁发许可。总之,不管公司从事哪一项业务都必须到政府相关部门进行登记,或得到主管部门的行业许可。第二节日本物业管理企业的经营管理二、日本物业管理业从业人员资格1、物业管理业务:由公寓管理士、管理业务主任者、区分所有管理士负责。2、环境卫生业务:由建筑物环境卫生管理技术者、清扫作业监督者、空气环境测定实施者、储水槽清扫作业监督者、防除作业监督者、大楼清扫技能士、净化槽清扫技术者等负责。3、设备管理业务:由电气主任技术者、电气工事士、特殊电气工事资格者、电气工事施工管理技师、冷冻机械责任者、冷冻空气调和机器施工技能士、净化槽管理士、净化槽技术管理者、消防设备士、消防设备点检资格者、危险物处理者、防火管理者、大楼设备管理技能士等负责。第二节日本物业管理企业的经营管理4、建筑物、设备保全业务:由特殊建筑物调查资格者、建筑设备检查资格者、管道工事施工管理技士负责。5、保安警备业务:由保安警备员负责,警备员兼指导教育责任者。三、日本物业管理企业加入的社会团体日本物业管理企业一般都会同时加入几个社会团体,如全国(或地方)大楼保持协会、全国(或地方)警备业协会、高层住宅管理业协会、高层住宅管理业协会保证机构、全国(或地方)宅地建筑物交易业保证协会,等等。第二节日本物业管理企业的经营管理四、日本物业管理涉及的法律关系1、管理组合(业主自治组织)与业主之间的法律关系。管理组合的权利来源于全体业主对小区共有部分的共有财产权力。管理组合作为小区全体业主的自治机构,有代表小区全体业主行使对小区共有部分进行维护管理和向业主收取管理费的权利,也有接受业主监督的义务。业主作为管理组合的成员,在管理组合享有对重大问题决策的权利和对管理组合进行监督的权利,同时承担向管理组合缴纳管理费和维修积立金(维修资金)的义务,以及遵守管理组合各种有关规定的义务。第二节日本物业管理企业的经营管理2、管理组合与物业管理企业之间的法律关系。(1)管理组合和物业管理企业之间存在一种合同关系。物业管理企业依据物业管理服务合同的规定,具有提供服务的义务,同时享有从管理组合获得管理服务报酬的权利。管理组合享有获得物业管理服务合同规定的管理服务的权利,同时也有义务按管理服务合同的规定向物业管理公司支付物业管理服务费用。第二节日本物业管理企业的经营管理（2）管理组合和物业管理企业之间存在一种代理与被代理的关系。因为,物业管理企业在物业管理服务的过程中,必然要行使一些日常管理物业小区的权力,而这些权力都来源于管理组合的授权。物业管理合同中规定的物业管理企业提供服务的范围,也就是管理组合对物业管理企业的授权范围。3、管理组合与其他服务提供者之间的法律关系。管理组合除了聘请物业管理企业对小区进行管理的专业服务之外,还要聘请一些其他的服务提供者提供其他的专业服务。第二节日本物业管理企业的经营管理聘请律师提供法律服务,聘请专业的维修公司提供小区设施或设备的维修服务。管理组合与这些服务提供者之间的关系也是一种服务与被服务的合同关系。第二节日本物业管理企业的经营管理五、日本物业管理企业可提供的服务1、住宅管理服务。由于业主工作繁忙或人口老龄化等原因,很多业主无法承担管理组合的工作,。日本的物业管理企业根据上述这情况不断调整他们的经营业务,主要服务内容如下:（1）住宅管理的基本事务,包括管理费的收到、管理组合会计的收入/支出管理、维修工程的计划与实施等。（2）日常管理业务,包括管理员业务、清扫业务、日常检查、绿化、管理费欠费管理与追缴等。（3）辅助管理组合运作业务,包括管理公约、细则的制定与变更,长期维修计划的制定、攸,维修档案的记录、保存,管理组合全体大会、委员会议事档案的整理与保管,小区内公告的制作等。第二节日本物业管理企业的经营管理2、咨询业务。管理组合作为小区的管理主体,通常也会遇到一些使他们感到困惑的问题,例如全体决议时参加人数过半了是否有效,因此,根据需要给予管理组合以专业的建议。这些建议包括:（1）管理组合的运作诊断。对全体业主会议的召开、理事会的运作等有关管理组合的运作进行全盘的诊断。（2）维修计划的诊断。对全体业主会议的召开、理事会的运作等有关管理组合的运作进行全盘的诊断。（3）派遣管理者。管理纵使理事长位置空缺的情况下代行部分管理者的业务。第二节日本物业管理企业的经营管理3、技术支持服务。管理组合的委员会成员一般都缺乏的专业知识,这就会在建筑物、设备维修的品质以及金额等方面引起许多困扰。管理组合如果与物业管理企业之间建立了相互依赖的关系,就可心从专业人员那里得到很好的建议。物业管理企业通常给予的建议包括:建筑物以及设备的诊断、维修计划的设计、专业施工公司的挑选以及建筑物以及设备的日常检查、生字检查记录的保管与整理等。第二节日本物业管理企业的经营管理4、促使监控服务。促使是指通过设立保安、门卫等形式,防止小区发生偷盗、火灾等事故。此外,有的物业管理企业也对小区的电气、给排水设备和消防设备