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青浦区政府上海市园林绿化管理局淀山湖发展有限公司华东师范大学第一部分：背景研究篇一、国内外商务区案例研究二、花桥国际商务城发展背景三、花桥国际商务城发展条件四、结论一、国内外商务区案例研究•芝加哥蒙特利尔村RosemontVillage,Chicago•总面积6.5平方公里，25%为住宅开发，75%为商业开发。开发主要依托商业园、住宅、酒店、赛事设施、教育、生活风尚区以及娱乐业，顶级会议、贸易展示和娱乐中心。芝加哥蒙特利尔村一、国内外商务区案例研究•巴黎拉德方斯LaDefense,Paris•拉德方斯地区已建成商务与办公楼面积近247万平方米；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人，拉德方斯区内工作人员超过15万。德方斯商场面积20万平方米，各种商店超过250个。巴黎拉德方斯土地利用一、国内外商务区案例研究•维吉尼亚州泰森斯角TysonsCorner,Virginia•泰森斯角位于华盛顿特区外的一座著名的“边缘城市”社区，总占地面积达12.7平方公里，拥有2560万平方英尺的办公区，13座酒店集中区，客房量超过3700间。维吉尼亚州泰森斯角一、国内外商务区案例研究•北京总部基地•总占地约39公顷，总建筑规模近45万平方米，容积率低至0.9，是集商务办公、商业、酒店、展览、休闲娱乐于一体的低层、低容积率、花园式、生态化商务办公园区，包括30万平米商务办公、10万平方米商业会展中心、26500平米超级商务会所。北京总部基地一、国内外商务区案例研究•台湾内湖科技园NeihuTechnologyPark,Taipei,Taiwan•结合附近现有轻工业、物流、商业、娱乐等地区，串连成为集中产业、住宅、文教、批发、仓储转运、商务等各项技能，扩大发展成为总面积５５０公顷之大内湖科技园区。台湾内湖科技园一、国内外商务区案例研究•印度,卡纳塔克邦,班加罗尔国际技术园区Bangalore•班加罗尔国际技术园区离机场12公里，市中心18公里，占地面积为28公顷，主要开发项目包括以下内容。5个大厦、住宅大厦-51公寓、基础设施。印度，卡纳塔克邦，班加罗尔国际技术园区一、国内外商务区案例研究•国内外商务城发展经验总结•基本特征——（1）高效率（2）高复合（3）高品质（4）高产出（5）低消耗（6）生态型（7）选址优（8）规模合理。•发展趋势——现代商务办公区整体发展趋向生态型，并在规划实施的每个环节广泛地运用生态技术。•发展模式——核型集中模式、区域型网络模式、扩散复合模式三种发展模式。一、国内外商务区案例研究•国内外商务城发展经验总结•功能类型——办公及研发、酒店及零售等服务设施、休闲娱乐、康体健身、教育培训、展示会议中心、以及公寓居住等设施。•用地规模——生态型商务办公园区各类用地规模基本按照绿化用地40%，道路用地20%，商务办公综合用地40%的比例布局。•建筑容量——开发强度一般在0.8-2.0。整个商务办公区的建筑容量，办公比重一般在50%以上，公寓比重25%以上，其它为基础设施和配套服务。二、花桥国际商务城发展背景•发展需求•制造业作为昆山乃至江苏省的经济增长引擎将难以长期持续•发展现代服务业是江苏省保持长期竞争力的重要战略•拓展生产性服务业是昆山发展现代服务业的核心内容234516£¿历史上制造基地的转移5556658145443519传统服务业现代服务业昆山江苏上海美国各地区第三产业分布比例（%）三、花桥国际商务城发展条件•发展条件•显著的区位优势•雄厚的制造业基础•便捷的交通条件•有保证的土地支撑•可靠的政府，高效的服务•可预见的市场需求花桥周边区域关系三、花桥国际商务城发展条件•发展条件•显著的区位优势•雄厚的制造业基础•便捷的交通条件•有保证的土地支撑•可靠的政府，高效的服务•可预见的市场需求花桥在昆山市的区位三、花桥国际商务城发展条件•发展条件•显著的区位优势•雄厚的制造业基础•便捷的交通条件•有保证的土地支撑•可靠的政府，高效的服务•可预见的市场需求昆山开发区概貌区域交通分析图四、结论•综上所述，江苏省委省政府提出花桥国际商务城的规划，就是希望利用昆山花桥的特有资源优势，大力发展现代服务业尤其是生产性服务业，使昆山、苏州乃至苏锡常地区从制造业集聚的地区发展到现代服务业发达的地区，实现从制造业工厂到服务业工厂的转变。把花桥镇49.95平方公里范围作为国际商务城，进行总体规划和战略布局，不仅具有较强的前瞻性，也符合实际发展需求，是适应市场经济发展，“服务江苏、融入上海、面向世界”的正确选择。第二部分：功能定位篇一、花桥国际商务城功能定位二、花桥国际商务城功能特征三、花桥国际商务城建设目标•花桥国际商务城与上海的关系•就花桥国际商务城与上海及其商务业发展的关系而言，花桥国际商务城要树立“是上海又不是上海”的定位理念。一、花桥国际商务城功能定位花桥国际商务城与上海的关系•花桥国际商务城在江苏省的地位•花桥国际商务城与南京河西中央商务区、连云港国际商务中心是江苏省三大区域性商务中心。因此，花桥国际商务城的功能定位应立足于整个江苏省。一、花桥国际商务城功能定位花桥国际商务城在江苏省的地位•花桥国际商务城在苏州、昆山市的角色•花桥国际商务城的发展使昆山与苏州的城市空间结构形成有机的呼应。一、花桥国际商务城功能定位花桥国际商务城在在苏州市的角色花桥国际商务城在在昆山市的角色•花桥国际商务城是江苏省未来三大区域性商务中心之一、具有竞争力的现代服务业示范区、上海经济圈内的国际性商务服务卫星城，将成为“融入上海、面向世界、服务江苏”的长三角独具特色的现代服务业中心。一、花桥国际商务城功能定位•商务功能•大力发展现代服务业，将其作为商务城的主导产业；•利用地区优势，提供多元化的商务办公空间和场所；•就近安排居住，满足不同类型商务人才需求的环境。•2、生态功能•环境的生态化•经济的生态化•社会的生态化二、花桥国际商务城功能特征•3、便捷功能•发达的陆路与水路交通网络•合理的地上与地下交通体系•协调的公共与私人交通•完善的公共交通枢纽•齐备的公共交通设施•产业发展目标•拓展业务流程的外移/外包服务，构筑适合商务城发展的核心产业•发展连锁零售行业的区域物流中心，拉动商务城近期的经济增长引擎•推进技术高附加值服务业，提高城市产业的可持续发展能力•强化产业关联，促进生产性服务业与现代制造业的融合发展三、花桥国际商务城建设目标•城市建设目标•“商务”主要体现在花桥国际商务城以商务性质的城市空间的核心功能。•“生态”主要体现在花桥国际商务城以生态系统的建设和绿地水系景观系统的塑造为首要任务。•“便捷”主要表现为充分利用高速公路、城际铁路交通的基础上，重点加强公共交通、轨道交通和道路系统的建设，形成便捷的城市综合交通网络。三、花桥国际商务城建设目标第三部分：规划布局篇一、规划范围二、规划指导思想三、现状概况四、发展规模五、空间布局六、土地使用七、综合交通八、生态建设九、环境保护十、绿地景观与水系十一、市政工程十二、地下空间四、发展规模•人口规模•花桥国际商务城的总人口由商务人口、镇区人口、二产人口和其他人口组成。•商务人口：合计约16万人。•镇区人口：合计约9万人。•二产人口：将吸引4万左右的产业工人。•其他人口：主要是硅湖大学约1万人左右的师生。•结论：远期花桥国际商务城总人口将达到约30万人。•花桥国际商务城实际居住人口=总人口—通勤人口，约25万人本次总体规划将原花桥镇范围作为花桥国际商务城的规划区范围进行建设控制，总面积为49.95平方公里。一、规划范围二、规划指导思想•合理定位。•近远期结合，突出重点。•合理安排各项基础设施建设。•突出生态理念。三、现状概况土地利用现状图三、现状概况用地代号用地名称面积（ha）比例%R居住用地958.67宅基地615.58C公共设施15914.4其中商业金融615.55教育科研696.25文化娱乐292.62M工业17816.25W仓储90.81G绿地30.27U市政1.00.09S道路18616.91E水域及其他40637其中水系12711.58空地27925.42合计1097100花桥国际商务城综合商务区2005年末现状用地平衡表四、发展规模•用地规模•合计城镇建设用地规模将达到31.22平方公里，人均城镇建设用地104平方米。商务综合区总面积10.97平方公里，可建设用地530公顷，占总用地的48％。国内外案例研究表明，在一般集中式的商务办公园区中，绿化用地、道路用地和商务办公综合用地呈现40%、20%、40%的比例布局。花桥国际商务城的商务综合区的绿化用地、道路用地和商务办公综合用地也将按这个基本比例安排。四、发展规模•建筑规模建筑类型建筑规模（万m2）建筑总量（万m2）占新增建筑比例新增商务办公建筑集中型自由办公区90.0290.050%复合型生态办公区A区60.0B区50.0总部型科研办公区30.0区域性现代物流区60.0配套服务建筑商住综合区商业配套40.0140.025%商业金融酒店40.0其他商业30.0文化娱乐20.0医疗卫生10.0住宅建筑140.0140.025%保留曹安动迁区100.0130.0硅湖大学30.0合计700.0商务综合区建设规模统计四、发展规模•人口规模•花桥国际商务城的总人口由商务人口、镇区人口、二产人口和其他人口组成。•商务人口：合计约16万人。•镇区人口：合计约9万人。•二产人口：将吸引4万左右的产业工人。•其他人口：主要是硅湖大学约1万人左右的师生。•结论：远期花桥国际商务城总人口将达到约30万人。•花桥国际商务城实际居住人口=总人口—通勤人口，约25万人五、空间布局•“一轴、两心、三片区、多组团”的城市空间格局。总体结构规划图五、空间布局•西部生活配套区、北部产业集聚区和东部商务综合区。功能结构规划图六、土地使用六、土地使用用地性质用地面积（ha）比例（%）人均面积（平方米/人）居住用地（R）68521.9422.83公共服务设施用地（C）68421.9122.8其中办公用地（C1）4093.493.63商业金融（C2）2447.827.43文化娱乐（C3）1033.303.43体育用地（C4）310.991.03医疗卫生（C5）321.021.07教育科研（C6）591.891.97其它公共设施用地（CR）1063.403.53工业用地（M）38412.2912.80仓储用地（W）130.400.43道路广场用地（S）68321.8722.77对外交通用地（T）330.671.1绿地（G）62620.0620.87市政设施用地（U）150.480.50总建设用地3122100104.07水域460--发展备用地1037--生态结构绿地376--总用地4995--六、土地使用居住及公建分析图六、土地使用用地面积（ha）居住人口(万人)教育设施老镇区居住组团1063完中（1所）、小学（1所）曹安安居生活区853小学（2所）集善路东高档居住组团2003.5高中（1所）、小学（1所）集善路西、绿地大道南侧高档居住组团1002小学（1所）沿沪大道西侧高档居住组团801.5小学（1所）绿地国际小康生活组团1363小学（1所）六、土地使用中小学规划图七、综合交通•规划提出“公交优先”的策略。建设高密度的公共交通运营系统；在主要城市道路上规划公共交通专用道系统；规划花桥到上海、苏州、昆山之间的高速公路公交专线，在商务城内停靠四至五站连接各主要商务分区，与商务城内的公交系统相互连接，离开商务城之后经由高速公路直达上海市区。做到真正与上海的“无缝衔接”。七、综合交通•规划形成“六纵六横”的主干道路网络。道路系统规划图七、综合交通区域交通规划图七、综合交通综合交通规划图七、综合交通八、生态建设生态系统建设图九、环境保护•坚持可持续发展战略，坚持经济建设和环境建设同步规划、同步实施、同步发展的方针，加强污染防治并全面开展生态环境建设，完善和实施污染物排放总量控制和绿色工程计划，使主要湖泊和河流全面实现水体变清，环境质量得到进一步改善，建成一批重点生态保护示范区。成为经济快速发