阿特金斯SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划-90页

SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划规划展示图如何创意——园区发展定位创意什么——园区核心业态遴选怎么创意——园区概念性规划检验创意——园区财务投资测算推广创意——园区市场推广策划附录——园区建筑单体详细设计规划方案报告内容4—910—1819—3839—4445—4546—89基地三大发展驱动力概述基地发展的驱动力C-SVA产业升级、核心业态发展需要基地物业现金的反哺、支持C-SVA产业升级、核心业态发展需要基地物业现金的反哺、支持租金利益最大化业态转型、提升B-基地周边潜在消费空间巨大、商业氛围成熟B-基地周边潜在消费空间巨大、商业氛围成熟A-漕河泾园区产业升级，现代服务业发展趋势A-漕河泾园区产业升级，现代服务业发展趋势功能定位多样化漕河泾园区产业升级、周边区域潜在消费能力与SVA产业链构筑是驱动本项目的三大驱动力W19+16项目仪电项目邮通项目项目内容比较规模大，能级高，政策支持有力，全新形态规模大而零散，紧邻SVA项目，相似的基地形态紧邻地铁站点，相似的基地形态，商务商业功能明确对田林项目的影响规划为上海首批现代服务业集聚区（微型CBD）,政府支持力度大；占地23万平方米，建筑面积80万平方米，包括“总部经济平台”、“研发设计平台”、“创新孵化平台”、综合服务平台”等规划为国际商务社区、街区式购物中心，包括商务办公、数码港、酒店餐饮、休闲娱乐、观光购物街、酒吧街、精品商场、等业态。规划为集信息科技产业、综合办公、培训中心、及配套服务设施为一体的科技园区。项目的商业业态规划是地铁上盖物业，包括休闲娱乐、精品服饰、健身房、美容、饭店、大超市等创意竞争策略•发掘功能板块主题特色•在创意上下功夫，产生独特形象•优化基础设施，如充沛的停车等差异竞争策略•注重对商务客群细分，了解产业配套的需求•发掘特色和形成集聚•注重品牌与亮点的打造品牌竞争策略•要挖掘产业间的相关性，形成产业集聚•注重品牌与亮点的打造竞争性项目横向比较分析¾周边资源如徐家汇中心、上师大、南站商圈等，项目可借势发展¾漕河泾园区产业升级，SVA产业链延续¾周边大型居住社区，潜在商业消费需求巨大¾体量为10万平方米，规模较大，利于发挥积聚优势¾在装修方面可得到150-200元补贴¾相对一般园区更好的绿化空间¾投资有限，收益回报要求在3元/平方米/天¾现有物业为80年代厂房，结构特殊，风貌无特色¾徐汇区对于税收属地化的要求¾与其他园区相比，项目位于中环，地段一般¾周边W19、邮通与仪电地块规划功能相似，竞争激烈¾创意产业园区竞争激烈，是否能达到授牌的要求，政策风险空间区位与园区发展的SWOT分析三大业态构建策略应对周边竞争ƒ顺应由研发商务到休闲娱乐的转变，取得更大的发展；ƒ在目前徐汇区数码娱乐园区竞争激烈的情况下，进一步挖掘与SVA技术相关的多媒体应用主题延续并扩展数字多媒体产业链1ƒ项目体量较大，能够在主力创意产业业态内部，沿着产业集群互动的方向，从研发-销售-技术支持-展示-商业配套等环节构筑相互关联的细分业态主力业态内部构筑相互关联的业态链2ƒ项目所处大型社区的区位和周边竞争对手的发展来看，注入适宜比例的特色商业可以提高本项目的物业价值变现能力适当提升商业比重，提升园区租金变现能力3五大园区构建原则化挑战为契机建筑更新与SVA历史文脉及产业特征相融合结合项目体量的优势，实施大规模综合开发市区10万平方米的综合型创意产业园结合多媒体生产技术打造亮点，将SVA文化融入园区12由单一产业发展思路转向多产业集群化的多主题产业集成以信息与出版为主导的内容产业同传统创意产业的碰撞3打破配套开发的思维定式，发展特色主题商业功能区将创意元素与社区商业相结合，细化并延伸创意商业客群4突破产业创意与生活创意的限制，实现二者的互融共生找到产业与生活的结合点，在上海西南创造创意生活方式5总体功能定位特色创意商务集群的灵动空间动感商业的体验场所提升园区商务配套的服务高地融创意产业与创意生活为一体的超大型综合创意商务谷创意产业是人本经济背景下以创意为主宰的一种资源配置方式，而非工业经济时代按照资源来配置资源。在这种大业态观的导引下，把握漕河泾现代服务业升级趋势、周边社区的商业演化格局与狭义创意产业的适宜业态三大方向，SVA田林创意产业园区将构筑包括内容创意产业集群、创意生活商业集群与现代创意集群三大板块的有机业态体系。园区大创意业态体系构成内容创意产业集群—核心业态以实质表现内容以内容展示空间以空间创造价值SVA——CONTENTVALLEYSVA创意内容产业谷动漫业（网络游戏、动漫卡通）数字影音时尚出版WEB2.0电子门户内容创意产业集群—空间载体动漫业大众出版数字影音承载物业形态物业特征产业类型内容创作及术研发产品制作及运营内容获得及编辑平面设计及印刷节目制作及加工节目发行广告制作及营销推广WEB2.0内容获得网络支持1234专业工作空间书吧竞技广场音像城展示中心办公用房工作室办公用房工作室小规模或大空间商务办公用房，空间容量20-50人为主需要安装大型专业设施商务办公用房，需求空间面积大小规模或大空间商务办公，空间容量1-20为主大面积商业用房产业链销售展示娱乐销售展示现代创意服务集群—承载漕河泾服务业的商务办公板块围绕跨国电子企业进行招商，集聚小型创业企业ƒ工业设计为主导的产业集聚ƒ跨国企业研发中心与总部基地ƒ创投企业的孵化器商务办公功能核心业态功能分区研发区展示区交流区培训区服务区招商建议核心业态商务办公功能的核心业态确定以工业设计和研发设计为主导的商务港漕河泾发展现代服务业方向总部经济设计研发创新孵化综合服务信息咨询服务业研发/设计服务业支持测试/测量中心商务服务区功能目标主导产业现代创意服务集群—承载漕河泾服务业的商务服务配套板块商务配套定位细化与业态组合为多元综合立体配套服务体系商务功能商务配套定位核心业态业态组合漕河泾现代服务业商港承载的工业设计及总部基地创源承载的创意产业链集聚衍生需求交流、培训、会务、展示休闲、娱乐、餐饮、居住综合服务型立体商务配套体系以商务酒店及其包含的企业会所为主体的，复合健身、娱乐、室内游泳池等服务设施的高档商务型配套商务型酒店、企业会所、大型商务餐饮、康体运动设施商务服务配套的核心业态—综合性商务酒店服务内容酒店客房会议会展娱乐健身特色餐饮ƒ基本设施：标准客房/商务套房/豪华套房ƒ配套设施：厨房/桑拿/按摩浴缸/镭射影音系统ƒ基本设施：会议区/多功能厅/展厅ƒ配套设施：语音同传/声像设备中餐厅/西餐厅游泳馆/网球馆/桥牌俱乐部/保龄球馆/壁球馆/豪华电影馆/乒乓球室/台球厅/健身房/KTV包间/舞厅/垂钓/美容美发/桑拿/按摩和人体体质测评现代创意服务集群—承载SVA产业链服务配套的商务板块园区拥有优越区位（SVA集团在市中心城区最大的产业基地）、产业传承（记忆SVA昨日的辉煌）、产业链优势（如中央研究院、广电网络通讯、广电销售公司入驻），田林基地的新发展将在打造三大增值服务平台的基础上，强化SVA产业链上下两端增值服务的综合盈利能力产品外延的扩大产业外延的扩大市场外延的扩大上游：产品研发下游：市场开拓产业链整合闵行SVA产业基地商务平台研发平台展示平台田林基地SVA三大增值服务平台SVA商务办公的核心业态细化定位项目特征/开发建议销售服务中心•将构建一个以市场为导向、以客户需求为目标的面向国内和国际市场的销售、服务平台技术中心•主要建设一流的开发实验室、新产品的小批量生产车间、总装车间和包装车间，进行近期和中期的产业化开发和技术储备管理中心•形成纵向的经营管理人才、研发技术人才、相关技术人才、高技能职业人才培训中心，形成横向的集团→业务群→业务单元三级培训中心•其功能主要是对以上中心及广电信息原有的制造中心实施管理、协调和决策，以使得各个中心能有序、高效、协调地运行培训中心创意生活商业集群—特色商业娱乐板块1234实现大空间厂房与商业的完美融合，营造意象空间增加周边居民生活需求的可选择面，呈现多彩生活方式以特色商业吸引外来消费者，转变单一消费结构区别周边几个大体量、综合型商圈发展规划，形成多元化、互补型商贸商务联动发展创意生活Creative&Life娱乐休闲型型•体验式多媒体娱乐•电影艺术互动区……商务服务型•个性、时尚休闲会所•会议中心/展示中心……创意概念型•工艺品制作馆•时尚家饰•生活教育体验中心•特色体验式餐饮创意生活商业产业集群：以传统产业为基础，融入创意、科技与人文特质，转变成为食、衣、住、行、教育、娱乐等民生领域的复合式经营，提供具有深度体验、高质、美感的产品规划概念总平面图园区规划结构分析两轴——绿轴＋水轴　贯穿园区的步行、景观系统三片——商业休闲＋创意园＋商务办公　各片区功能复合，设置溶解七星——核心商业景观节点＋各次景观节点　各节点十字串联，双轴挂珠园区规划功能分区分析ColorfulBeltCreativeSpringCommenceHub功能分区—商港功能分区—彩邑功能分区—创源园区规划交通分析动态交通规划：主要车行线路呈十字贯穿园区，主要人行线呈斜十字穿越园区。消防车道环绕园区设置以满足消防需要。静态交通规划：设置集中地面停车场，同时运用立体式停车方式，产业化大楼设置一层地下机械式停车库停车指标写字楼每100平方米的建筑面积配备机动车位的指标是0.5个，商业性质建筑的指标是0.5个至1.2个，餐饮性质的指标是1.25个。规划后园区建筑面积：133319.5m2其中园区商务办公建筑面积：103451.1m2，商业娱乐建筑面积29868.4m2园区机动车至少需要约815个车位交通规划—停车位（1）机动车停车位规划方案一：地面停车场面积为：6897.5m2，按30m2/个停车位计算，地面停车场可提供230个停车位。产业化大楼地下机械式停车库面积为：4957m2，按10.8m2/个停车位计算，地下停车库可提供459个停车位。13号和12号楼改造成机械式停车库面积为：1496.2m2，按10.8m2/个停车位计算，可提供138个停车位。13号楼剖面分析机械式停车库剖面分析总停车位为：827个规划交通—停车位（2）机动车停车位规划方案二(推荐方案)：地面停车场面积为：2172.3m2，按30m2/个停车位计算，地面停车场可提供72个停车位。产业化大楼地下机械式停车库面积为：4957m2，按10.8m2/个停车位计算，地下停车库可提供459个停车位。13号和12号楼改造成机械式停车库面积为：1496.2m2，按10.8m2/个停车位计算，可提供138个停车位。室外机械式停车面积为：4215.4m2,按3层停车位计算，可提供390个停车位。按5层停车位计算，可提供650个停车位。总停车位为：1319个规划交通—停车位（3）机动车停车位规划方案三：地面停车场面积为：2172.3m2，按30m2/个停车位计算，地面停车场可提供72个停车位。产业化大楼地下机械式停车库面积为：4957m2，按10.8m2/个停车位计算，地下停车库可提供459个停车位。13号和12号楼改造成机械式停车库面积为：1496.2m2，按10.8m2/个停车位计算，可提供138个停车位。室外机械式停车面积为：4215.4m2,按3层停车位计算，可提供390个停车位。按5层停车位计算，可提供650个停车位。园区地下机械式停车库面积为：3344m2，按10.8m2/个停车位计算，可提供309个停车位。总停车位为：1628个规划交通—出入口为避免机动车在园区入口处造成拥堵现象，园区内地面停车场及地下停车库都尽量规划在入口处，让车流在入口的地方就快速停入停车位，避免给道路带来压力。同时考虑到停车位大都集中在园区东西两侧的虹漕路和苍梧路边，而这两条路都比较窄，一旦有大量车辆从道路上进出园区，会导致堵塞。所以规划将这两条道路上进入园区的主要出入口设置为单向出入口,也就是虹漕路上的园区出入口主要为机动车入口，而苍梧路上的园区出入口为机动车出口。这样避免了进出车辆的冲突。而田林路上还是保留机动车进出都可以。根据不同的功能区，在虹漕路上的机动车入口也分开设置