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重庆南坪《南湖地块》项目定位及战略发展策略2010.6.25谨呈：重庆**房地产开发有限公司市场环境项目战略本体界定客源界定项目定位宏观界定资源界定项目产品战略思路导图重庆GDP位于西部第一，人均增长率高于一线城市且增幅稳定，经济发展潜力巨大。重庆市GDP处于西部城市首位，但与全国一线城市相比仍有较大差距，未来政策扶持重点区域，具备发展提速动力西南区域GDP对比4111.83324.41737.11393.6914622265272101722578050010001500200025003000350040004500重庆成都西安昆明050001000015000200002500030000GDP（亿元）人均GDP（元）全国代表城市人均GDP187131462226527560446547316%15%14%9%13%010000200003000040000500006000070000全国重庆成都北京上海0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%2007年人均GDP城市分析“一个中心，六个副中心”产业发展布局，本区域位于城市发展核心区域，城市分析重庆的地形特点决定了其空间结构不同于一般平原型城市的摊大饼状开发，未来空间结构将呈现“一城五片，多中心组团式”特征，主城区划分为5个片区、16个组团和6个独立功能区。都市区城市中心主要指中央商务区（CBD），由江北城、解放碑和弹子石滨江地区组成。城市副中心除已有的沙坪坝、观音桥、杨家坪、南坪以外，另外重点建设西永和茶园。由此形成“一个中心，六个副中心”的格局。南岸中心商圈板块产业发展以中心商贸、汽车、医药、家居建材为核心的发展定位1、商贸规划：五条特色步行街、100万平方米商业面积，150万平方米商务写字楼等规划逐步落实，南坪商务圈商贸流通中心和商务中心的地位将得到进一步加强。2、支柱产业：根据商务圈五年发展规划，结合商务圈自身发展优势，确定打造汽车、医药、家居平台，作为南坪商务圈商贸流通业发展的重点，逐步将汽车、医药、家居产业发展成为区支柱产业。3、特色经济：南岸区会展资源丰富，主要集中在南坪商务圈。以面积达28万平方米的“重庆市国际会展中心”的为基础。板块现状南岸区南岸区南岸区都市区组团构成功能规划中部片区渝中组团、大杨石组团、沙坪坝组团、大渡口组团人口最集中、功能最聚集区域，大力发展以高端服务业为主的第三产业北部片区观音桥组团、两路组团、蔡家坡组团、大竹林-礼嘉组团、唐家沱组团城市近期重点拓展区，以高新技术产业、汽车为主导产业，重点建设良好的城市人居环境，塑造新重庆的城市风貌南部片区南坪组团、李家沱-鱼洞组团以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导的发展区初步建成“新型工业高地”框架，工业总产值达500亿元，高新技术产品产值占工业总产值25%，工业经济总量、质量和效益位居都市发达经济圈前列。依托区内“一城、两站、六校、十一所”资源和完善的基础教育平台，进一步巩固“全国科技进步先进区”、“全国科普示范城区”的成果。初步建成重庆有影响的科技教育高地。充分发挥沿江都市旅游核心区、南山观光休闲区、广阳岛旅游休闲度假区等四大旅游功能区的优势不断完善南坪商务圈和茶园新城区的城市功能，提升南岸城市形象，凸显南岸会展、商贸优势。到2010年前后形成以会展经济、商贸、物流、医药为核心的江南商务中心区域规划都市生态休闲旅游强区江南商务中心区科技教育高地新型工业高地科技教育区茶园工业基地江南商务区弹子石CBD会展经济区南坪商圈道路交通设施轨道交通设施内环线M3号线五桥通车长江大桥南山隧道M4号线M6号线M8号线区域交通一、南岸道路规划，建成10纵8横的路网格局。二、公交规划，公交线网密度在城区达2.34公里/平方公里，线网覆盖率在南坪区域内达80%。三、轨道交通规划，形成3号线、4号线、6号线、8号线、9号线与环线构成的轨道线网。四、隧道规划，除现有的真武山隧道和石板坡、大佛寺、鹅公岩、菜园坝、朝天门5座长江大桥外，南岸还将新修2座长江大桥和2个南山隧道，形成“七桥三隧”对外交通格局。区域交通体现逐步完善，区域进入城市价值提升阶段城市机会重庆，到处可见新的高速公路、新的大桥、拔地而起的高楼，很多时候，新的景象倒不会让你感到惊奇，反而是很偶然地见到城市旧貌的痕迹时，你会吃惊——《纽约时报》重庆现阶段国家战略定位，使重庆进入发展快速提升期，为重庆城市未来发展带来无限想象解放碑CBD弹子石CBD江北嘴CBD保税区两江新区会展商务江南商务中心重庆GDP增长值3069.134864111.285096.6665006788110681243414011180112180725078050001000015000200002500030000201520252035204520552065GDP总值（亿）人均GDP区域机会项目周边区域已达到销售预期，巨成龙湾、金阳罗马假日等项目共同构筑居住板块，周边二手房市场价格坚挺发展动向：现阶段区域为城市发展重心，周边项目虽07年后开发，板块成熟度较高二手市场：周边二手房价格已突破建面6000元/平米，价格提升幅度较大中介反映：区域二手房以巨成、檀香山等项目放量较大，房龄均为近几年新房比例较大区域居住气氛浓厚、地块稀缺性特性明显位置占地规面成交时间成交价格楼板价南坪区南坪组团G标准分区6102358002010/5/103216898南岸区黄桷垭组团B、C分区宗地4513414338382010/3/41210002786南岸区南坪组团G标准分区5298431262009/10/162628609南岸区黄桷垭组团C分区C7-1-5296387944582009/9/2766103832南岸区南坪组团K分区K1-4-1/02274351030002009/9/25149521452南岸区黄桷垭组团C分区2-11579601896072008/9/1716945894土地及规划机会区域土地供应主要以弹子石、南坪中心、茶园新区为核心，其中弹子石板块以高端住宅为规划产品方向，南坪中心以商务地产为产品方向，茶园新区以大规模中高档社区为开发方向，由于南湖板块近几年完成开发过渡，近年供应地块较少，大规模社区产品出现断层未来南岸区域将形成以弹子石区域为核心高端大型居住区及茶园新区中高端居住板块，南坪核心区域大规模社区产品断层表现明显区域机遇总结及价值挖掘城市规划机会地产发展机会项目价值定义南岸城市化升级及扩张使本区域迎来城市化发展打好机遇南湖项目板块已形成浓厚居住板块，项目板块为区域核心地块，价值明显南岸区域、南湖片区、唯一居住高价值领地市场环境项目战略本体界定客源界定项目定位经济策略宏观市场判定区域市场竞争市场竞争细分项目产品战略思路导图结论：1、成交：市场同期比，4月市场新政市场成交下降明显，成交面积，成交套数进入下探阶段2、价格：由于重庆市场政策利好明显，整体价格未出现明显下探，后期市场预计政策深入影响，部分项目会因资金等原因，价格促销将出现市场整体研判10年4月新政后成交量同比下降，存量压力大；后期市场进入深入盘整期重庆市场成交套数01000020000300001月2月3月4月5月6月成交套数重庆市场成交面积01000000200000030000001月2月3月4月5月6月建筑面积重庆市场成交均价05000100001月2月3月4月5月6月建面均价总体上来讲，10年4月后系列政策出来，对于市场具有较大影响，成交指标均出现下降，伴随本次市场深度调整，后期市场将进入调整期，市场进入观望期市场整体研判09年政策：刺激消费等宽松货币政策金融手段：宽松的货币政策体系供应手段：提高市场土地、廉租房等供应，满足中低端需求金融手段：房企融资困难度提升，利率贷款门槛提升，税收等方面停止优惠10年未来波动因素：政府组合拳，促使部分区域市场降温，重点打击投机型购房税收手段：针对营业税等进行部分减免。。。。。。经济刺激年市场调整年利率手段：针对首套房等进行利率折扣根据《重庆市住房建设规划》，未来五年，重庆市住房建设将主要以中小户型为主，单套套型建筑面积90平方米以下的住房面积将达到10795万平方米，占到全市住房建设总面积的74.23%。同时，重庆市将建设保障性住房2300多万平方米。为了保证中小户型和保障性住房的建设计划落到实处，未来五年，重庆市这两类住房建设用地将不低于居住用地供应总量的七成。保障性住房的实施将进一步细分房地产市场，并对开发中低端产品的房企造成一定程度的冲击，政府提出优惠条件支持施工、建造仍由私人建造商承包，但他们必须遵守与政府签订的合同规定建房。整体市场研判：重庆未来5年建设保障性住房2300万平米，对中低端市场带来较大的冲击，坚持中高端开发方向应该是有实力的开发商的选择市场环境项目战略本体界定客源界定项目定位经济策略宏观市场分析区域市场竞争市场竞争细分项目产品战略思路导图楼盘名称总建面产品定位业态特征容积率销售率销售价格万友七季城3期45万㎡普通住宅创意高层3100%（三期）加推价格待定，预计7200元/㎡千山院45万㎡中、高端住宅花园洋房高层住宅3100%（一期高层）7300元/㎡天景雨山前5万㎡高端住宅别墅、花园洋房0.8586%11000元/㎡丽都锦城50万㎡普通住宅景观高层3.590%6200元/㎡渝能国际60万㎡普通住宅山景高层3.1291%（三期17、18#楼）7500元/㎡南湖板块在售项目板块总结•目前新南湖片区的在售楼盘大致有五个，其中四个为高层住宅。普通的居住需求比较大，目前推售的楼盘销售情况都比较好，该区域成交均价居主城各版块的中间区域，目前该版块主要以居住为主，生活配套设施正逐步在完善。市场环境项目战略本体界定客源界定项目定位经济策略区域市场竞争市场竞争细分项目产品战略思路导图依据本项目所在位置、项目辐射范围,与项目同销售周期;结合本项目定位,我司找出了未来与本项目存在竞争的一些项目,总体分布在弹子石地区和茶园新区以及项目周边南湖板块及南坪板块，以下内容就这些竞争项目进行详细说明.市场竞争细分界定标准：依据项目定位,思源找出在周边竞争区域中与本项目在时间上、在产品形态上、在总价上、存在竞争的直接竞争对手,并对其做详细说明。重点项目分析重点项目分析(基础信息)楼盘名称片区位置总建面建筑形态容积率绿化率总户数分期数万友七季城新南湖45万㎡高层330%35004期渝能国际新南湖60万㎡高层、板式小高层、花园洋房3.1241%4600未定千山院新南湖45万㎡高层、洋房330%40002期重点竞争项目主力户型在50-100平米，配套设施以生活配套为主，自然景观资源良好、同时均在社区园林绿化上升级打造。风格\配套楼盘名称园林风格建筑风格配套主力户型万友七季城无现代简约主义建筑风格游泳池、羽毛球场、幼儿园等44-48㎡渝能国际山景园林现代简约主义建筑风格恒温游泳池、篮球场、网球场、滑草场会所、棋牌室、健身室、露天茶座、3万平米山林生态公园、专用登山步道。65-90㎡左右千山院无现代简约主义建筑风格高档会所和无边际泳池100㎡左右片区竞争项目除千山院外，均进入中期销售阶段，近期销售情况一般，品牌企业优惠力度大。楼盘名称销售进度整体销售率本期推售数量本期销售率销售政策万友七季城目前为第三期销售46%4.9万㎡100%暂无渝能国际目前为第三期销售68%3.7万㎡91%暂无千山院目前为第一期销售22%4.3万㎡87%一次性9.8折，按揭9.9折销售进度片区项目产品价格集中在7300元/平方米，降价趋势明显，最高降幅为8%楼盘名称前期销售均价目前销售均价增降幅度万友七季城7000元/㎡7000元/㎡0%渝能国际7300元/㎡（5月）7500元/㎡2%千山院8000元/㎡（5月）7300元/㎡-8%价格走势分析从剩余体量来看，竞争项目共计剩余约78万方，本项目未来同区域面临竞争，同时，自身剩余体量较多，销售压力较大。重点竞争项目的后期推售时间，集中在2010年下半年至2012年之间，与本项目销售周期雷同，竞争压力非常激烈。楼盘名称整体剩余体量（万平