搜索
本报告是严格保密的。1需求预测法基于未来新增人口需求进行预测2商业饱和度法基于现有商业经营情况，通过商圈饱和度指数对商务体量进行预测采用不同方法对东经120项目商业体量进行预测本报告是严格保密的。2•根据商业面积的变化趋势，并结合《常州市商业布局规划》，未来保守预估2020年人均商业面积将达到1.5平方米。注：《常州商业网点规划》预测，2020年郊区人均商业营业面积为1.5平方米/人商业面积＝商业消费人口×常州人均商业面积-区域内已有商业体量＝39.2万平方米商业面积＝商业消费人口×常州人均商业面积注：①常州市人均商业面积＝市区商业总面积/市区消费人口•2010年常州人均（常住人口和暂住一年以上的人口）占有商业营业面积为0.9－1.2平方米－－《2005-2010常州商业网点规划》人均商业面积预估主要消费者：周边6平方公里人口边缘消费者：主要是项目周边人口，天宁区、新北区及部分市区人口项目定位为区级商业中心，辐射能力影响有限，根据服务人群的规模预估，区域商业辐射人群将达到56万人经盘点，区域内已有商业体量28万方主要消费者（项目区域规划人口）=城市用地规划总面积÷规划人均用地建设指标1、项目规划区域6平方公里内人口8万人2、新建城市规划人均建设用地指标宜在90.1-105平米/人取值，综合考虑取值100平米/人——《城市用地分类与规划建设用地标准》2020年，项目周边6平方公里规划人口8万人1、常州市2020年规划人口248万，项目周边区域规划人口8万人2、根据市场及项目本身的定位，和常州商业格局分析，乐观估计有部分市区人口进来消费，渗透率为2%潜在消费人口，约为56万人潜在消费人口=内部消费人口+边缘消费人口=8+(248-8)x0.02=56万人根据需求预测法对项目商业体量进行预测，所需商业体量为39.2万方本报告是严格保密的。1需求预测法基于未来新增人口需求进行预测2商业饱和度法基于现有商业经营情况，通过商圈饱和度指数对商务体量进行预测采用不同方法对常州东经120项目商业体量进行预测本报告是严格保密的。引入商业饱和度对商业规模进行验证，区域商业总面积约为42万平米IRS（商圈饱和度）＝C（潜在客户）×RE（年平均购物额）/RF（同类商业面积）RF（项目可支撑商业面积）＝C×RE/IRS–区域内已存商业＝56×1.872万/1.5=42万平方米取商业经营保本值：IRS＝1.5万元/平方米注：•IRS10000元/平方米时，商业经营场所经营状况较差，一般均将发生亏损；•IRS值=15000元/平方米时，商业经营场所一般将处于保本状态；•IRS值20000元/平方米时，商业经营场所将实现较大盈利，IRS值越高则利润水平越高；太科园潜在客户人口＝56万C(潜在客户人口)RE（2015年平均购物额）＝4.8万元/年·人×0.39＝1.872万元/年·人注：常州市民平均购物额(零售＋餐饮+家庭设备)占人均可支配收入的39%——《常州2010年统计年鉴》RE(年平均购物额)IRS(商圈饱和度)参照同类城市人均可支配收入增长率，按人均可支配收入每年增长8%的速度计算，到2020年，人均可支配收入为4.8万元/年·人本报告是严格保密的。控制5%的商业空置率便于商业业态控制、调整，常州东经120项目适宜商业体量为42.6万平米太科园商业体量42.6万平米需求预测法39.2万平米商业饱和度法42万平米×（1＋5%）本报告是严格保密的。2、商业项目定量（依据）通过三大计算口径，科学合理地确定本项目商业体量。人口消费投资区域人口支撑定量法投资需求定量法消费需求定量法根据区域人口导入情况，预测本项目区域商业需求体量，根据周边未来商业供应情况，计算市场空间需求，确定自身体量。通过计算本项目商业去化率，投资客户需求量，计算本项目可销售最大体量，从而确定本项目商业体量。根据消费需求，消费力支撑，消费渗透率计算本项目可支撑商业体量。PART4项目总体定位/商业产品总体定位本报告是严格保密的。2、商业项目定量（依据）——区域人口支撑定量法根据《市场研究报告》测算，通过未来人口导入支撑得出商业体量区间约为4~6万㎡。项目3公里范围内住宅分布未来区域人口导入2015年本项目区域人口导入约23.5万人5年内区域商业市场空间为4.2~6万㎡之间区域未来人口导入商业需求空间商业现有及未来供应本项目商业市场空间面积一般在20000~50000㎡，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其他专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在50000-150000人。社区商业类型——规模体量社区级商业本项目商业体量区间4.2~5万㎡PART4项目总体定位/商业产品总体定位本报告是严格保密的。2、商业项目定量（依据）——消费需求定量法依照消费额存量与消费坪效计算，可支撑商业体量4.5~5.7万㎡之间。1-区域居民消费-可支撑商业面积-44000~55000㎡2-写字楼商业配套-可支撑商业面积-4000~5000㎡本项目区域可支撑商业体量约为45500-56500㎡区域人口区域客群消费力消费概率坪效可支撑商业面积本项目商业体量区间4.55~5.65万㎡项目内部办公面积人均办公面积人均商业需求项目内可支撑商业面积消费内容辐射范围辐射人口消费概率人均年消费（元/人/年）年消费额（万元）坪效（元/㎡/年）可支撑商业面积（㎡）购物项目3km范围195000-2420000.19158.420011.1800022323-27704餐饮项目3km范围195000-2420000.1526018524.7600012680-15736休闲娱乐项目3km范围195000-2420000.15856.82808.140006265-7775合计41268-51215PART4项目总体定位/商业产品总体定位本报告是严格保密的。2、商业项目定量（依据）——商铺投资需求定量法济南目前市场上销售型商业的平均去化速度为4600㎡/月，本项目6~8个月内可销售商业27600~36800㎡。销售商业去化率比较对比案例体量（万㎡）去化周期（月）销售率月去化量（㎡/月）鲁能领秀城商业中心300006100%5000九城尚都2000160%1200鲁润名商广场60003100%2000槐荫广场商业中心20000170%14000明湖新坊巷100006100%1600东环商业广场37000790%4700红尚坊60004100%1500泰府广场46000833%1897缤纷五洲900001190%7300泉城新时代一期100002100%5000泉城新时代二期90000322%6600平均去化率：4600㎡/月济南市场目前销售型商业平均去化速度约为4600㎡/月济南市场销售型商业一般销售完毕的销售周期为6~8个月本项目按6~8个月销售周期销售去化速度为4600㎡/月计算本项目销售型商业体量：27600~36800㎡PART4项目总体定位/商业产品总体定位本报告是严格保密的。2、商业项目定量（依据）——三类定量法归纳通过三大计算口径，本项目可支撑商业体量区间在2.7万~5万之间，在控规条件下，商业体量在3.5~3.7万㎡。通过区域3公里范围内的住宅人口调查，确定辐射圈内的人口基数。根据人均商业需求面积，估算市场空间，除去现有商业存量，得出本项目的商业需求面积。依照国内外社区级商业操作经验，辐射人口为5万~15万的社区级商业，与本项目有较大的相似度。根据消费者调查问卷，估算本项目周边区域消费能力，通过消费力渗透法计算，本项目消费额支撑力度，通过坪效反推本项目可支撑商业体量。项目内办公人口基数消费需求，计算支撑商业体量。综合区域内消费人群需求，获得项目最终商业体量区间。商业销售去化能力依据通过调查济南目前市场上销售型商业的去化能力，估算本项目销售型商业的去化能力。根据市场现有商业的去化周期，通过市场比较法，估算本项目商业去化周期。通过去化周期与去化能力，估算本项目可销售商业体量范围，从而确定本项目商业体量区间。根据社区级商业体量的一般水平，框定本项目商业体量大致区间为：20000~50000㎡综合消费客群支撑依据与去化能力依据本项目商业可支撑体量区间为：27600~36800㎡消费需求支撑商业体量依据区域人口支撑商业体量依据