3建设用地管理法规

3建设用地管理法规本章提要首先对我国土地制度改革逐步法制化进行了概述，重点介绍了现行土地征用制度的主要规定，它包括征用土地的审批和土地使用权划拨、出让、转让、出租与抵押的有关具体要求。本章内容3.1土地制度改革综述3.2土地征用制度3.3土地使用权的出让3.4土地使用权转让、出租与抵押3.1土地制度改革综述十一届三中全会（1978年）以前，我国确定的土地制度是基于土地私有制的消灭、地租不复存在的这种推断而建立起来的理论模式。十一届三中全会以来，我国制定了一系列土地管理方面的法律、法规，使土地有偿使用制度的改革逐步开展。3.1土地制度改革综述今后，我国深化土地使用制度改革，将根据社会主义市场经济体制的需要，切实解决好土地作为生产要素进入市场，显现其资产价值，合理进行土地收益分配，加强土地管理。2003年开展了全国土地核查，这是建国以来第三轮土地规划工作的开端，将为出台新的土地政策做铺垫。新的土地政策将涉及三大方面，出台《土地利用规划条例》；重新修订《土地管理法》；对国土资源管理体系将实行为了尽快改变土地被滥用的局面，中央决定通过制定相应法规改变各省国土部门管理结构来实现对土地供应规划的控制。本章内容3.1土地制度改革综述3.2土地征用制度3.3土地使用权的出让3.4土地使用权转让、出租与抵押3.2土地征用制度所谓土地的征用是指国家因建设需要，强制将属于农村经济组织所有的土地（即集体土地）收归国有。3.2.1土地征用的概念由建设单位持国务院主管部门或县级以上地方人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级以上地方人民政府土地管理部门提出用地申请，由县级以上人民政府审查核批。外国使领馆、国际组织、中外合资建设项目需要使用集体土地的，由中国政府主管部门根据有关法律法规的规定向所在地省级人民政府土地管理部门提出征用土地的申请，报省级人民政府批准。3.2.2征用土地的审批程序新《土地法》第44条规定：“建设占用的土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地审批手续。”省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设的项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的由国务院批准。3.2.3征用土地的审批规定在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体的建设项目用地可以由市、县人民政府批准。新《土地法》第44条第2款、第3款规定以外建设项目占用的土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。征用下列土地的需由国务院批准：(1)基本农田（“吃饭田”、“保命田”，红线）；(2)基本农田以外的耕地超过35公顷的；(3)其他土地超过70公顷的。征用上述以外的土地由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。1.土地补偿费(1)征用耕地的土地补偿费按该耕地被征用前3年的平均产值的6至10倍计算；(2)征用其他土地的补偿标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿标准规定。3.2.4征用土地的补偿费用2.附着物、青苗补偿费(1)被征用土地上的附着物和青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市规定；(2)征用城市郊区菜地，建设单位还应当按照国家的有关规定缴纳新菜地开发基金。安置补助费以征地范围内的人均占有土地数量来计算。土地补偿费和安置补偿费不足以使需要安置的农民保持原有的生活水平的，经省、自治区、直辖市政府批准，可以增加安置补助费。3.2.5征用土地的安置补助费《房地产管理法》第22条规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为”，“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”3.2.6.1土地使用权划拨的概念3.2.6土地使用权划拨划拨行为的主体是作为土地所有者的国家，划拨行为的客体是国有土地使用权。土地使用权划拨有两种形式。第一种形式是对集体土地的划拨，第二种形式是将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用。下列建设用地的土地使用权，确属必要，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：1.国家机关用地和军事用地2.城市基础设施用地和公益事业用地3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地3.2.6.2土地使用权划拨的范围本章内容3.1土地制度改革综述3.2土地征用制度3.3土地使用权的出让3.4土地使用权转让、出租与抵押3.3土地使用权的出让《房地产管理法》第七条规定：“土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”3.3.1土地使用权出让的概念与特征从这个法律概念可以看出土地使用权出让具有以下四个特征：(1)土地使用权出让是国家将国有土地使用权出让的行为；(2)土地使用权出让是有期限的；(3)土地使用权出让是有偿的；(4)土地使用权出让享有权利的范围不含地下之物。2008年杭州土地出让面积1.土地使用权出让的范围①土地使用权出让的地域范围。②土地使用权出让的土地范围为城市规划范围内的国有土地，城市规划范围内的集体所有土地，必须先依法征用转为国有土地后方可出让。③土地使用权出让的建设项目范围是除可以由政府划拨外的其他建设项目都应采取有偿出让方式供地。3.3.2土地使用权出让的法律限制2.土地使用权出让的批准权限土地使用权出让的批准，应该符合国家新《土地法》的规定，对出让农用地的，各级人民政府不能越级审批。在审批过程中，必须对出让方案所涉及的出让地块的用途、年限和其他条件等一并进行审查。出让方案应由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定。3.土地使用权出让的宏观调控和微观管理国家对各级人民政府出让的土地实行总量控制，并且制定了一些宏观调控和微观管理措施。《房地产管理法》规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限，开发土地。3.土地使用权出让的宏观调控和微观管理超出出让合同约定的动工开发日期内一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”土地使用权出让方式，是指国家将国有土地使用权出让给土地使用者时所采取的形式和方法。1.拍卖出让拍卖出让是指土地管理部门在指定的时间、地点，利用公开场合，就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让者的一种方式。3.3.3土地使用权出让方式2.招标出让招标出让是指在规定的期限以内，由符合规定条件的单位和个人，以书面投标形式，竞投某一块土地的使用权，由招标方择优确定土地使用者的出让方式。招标出让分为公开招标和定向招标（限制竞争性招标）两种形式。招标出让的程序一般有招标、投标、评标、决标和签约、登记等环节。3.协议出让协议出让是指土地所有者即出让方与土地使用者即有意受让方在没有第三者参与竞争的情况下，通过谈判、协商，达成出让土地使用权一致意见的一种方式。2003年8月1日起实施的我国国土资源部《协议出让土地使用权规定》（第21号令），对协议出让国有土地使用权作出了详细规定。根据国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十三条的规定，土地使用权出让最高年限按用途分别为：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育科技、文化、卫生、体育50年；④商业、旅游娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。3.3.4土地使用权出让的最高年限1.土地使用权出让合同的特征与分类土地使用权出让合同是指市、县人民政府土地管理部门与土地使用者之间就出让城市国有土地使用权所达成的、明确相互之间权利义务关系的协议。3.3.5土地使用权出让合同土地使用权出让合同具有以下特征：(1)它只是出让和受让双方当事人之间设立、变更关于土地使用权权利义务法律关系的协议。(2)土地使用权出让合同中的出让方是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门。土地使用权出让合同具有以下特征：(3)土地使用权出让合同中的受让方，一般为境内外公司、其他组织和个人等，成片出让合同中的受让方必须是在中国注册的外商投资开发企业。(4)土地使用权出让合同是订立转让合同的前提条件，并对转让合同有重要的制约作用。土地使用权出让合同可分为三种类型：(1)宗地出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门根据有关规定，出让某一宗地的固有土地使用权，与土地使用者签订的合同。(2)成片开发土地出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门根据有关规定，将国有土地使用权出让给开发商，与开发商签订的投资从事开发经营成片土地的合同。(3)划拨土地使用权补办出让合同，是指已经由国家通过行政划拨方式分配给土地使用者使用的土地，纳入有偿、有期限、可流动轨道，市、县人民政府土地管理部门根据有关规定，与土地使用者补签的土地使用权出让合同2.土地使用权出让合同的主要内容指合同当事人用以确定关于土地使用权出让中双方权利和义务的各项条款，一般包括下列内容：①标的；②使用年限；③开发期限；④出让金数额及支付方式；⑤开发进度与分期投资额度；⑥土地使用规则；⑦违约责任；⑧双方认为应约定的变更和解除。1.土地使用权终止是指因土地的灭失而导致使用者不再享有土地使用权或是指土地使用权出让年限届满即土地使用权出让合同期满而由国家收回土地使用权，或者土地使用权出让期满前国家因社会公共利益的需要而提前收回土地使用权。3.3.6土地使用权终止和续期2.土地使用权的续期土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用权即行终止。但是如果土地使用者需要继续使用该土地，就必须申请续期，通过一定的法律手续，重新获得土地使用权。土地使用者申请续期并重新办理出让手续，补交出让金的，地上建筑物、其他附着物的产权仍归土地使用者所有；土地使用者未申请续期或者未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。本章内容3.1土地制度改革综述3.2土地征用制度3.3土地使用权的出让3.4土地使用权转让、出租与抵押3.4土地使用权转让、出租与抵押1.转让的概念根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。3.4.1土地使用权转让2.土地使用权转让的程序(1)申请。(2)批准。(3)签约。(4)公证和认证。(5)登记。3.土地使用权的继承土地使用权的继承是土地使用权转让的特殊形式。继承问题是一种使用权的转移行为。1.土地使用权出租的概念根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。3.4.2土地使用权出租实例厂房招租信息信息标题：北京通州区漷（huò）县镇经济开发区大面积厂房招租信息类型：厂房出租具体位置：通州区漷县镇经济开发区漷兴三街联系人:王先生联系电话:010-676098**实例厂房招租信息基本信息：占地面积:42亩，建筑面积:18500平米，车间面积:18500平米，柱网跨度:72米，层高:8米厂房介绍：厂房位于通州区漷县镇经济开发区漷兴三街,属国有土地，期限40年。占地面积42亩，建筑面积18500平米，两个厂房，一个是10800平米，一个是7650平米，可以装10吨的大车，电量可以根据寻租方需求来解决。位置优越，交通方便，周边设施齐全，东边紧邻103京津公路，西边紧邻京廊线，欢迎有意者前来看房洽谈。2.出租的条件土地使用权的出租是地产经营的一种方式，是地产经营二级市场的重要组成部分。出租应具备一定的条件。立法上规定出租与转让的条件相同，即出