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酒店式公寓投资全价值分析提案样本情况：此次调查涉及目前已建成酒店式公寓项目：腾龙国际商务公寓、金园大厦。在建酒店式公寓项目：当代程式、五里河大厦、金茂国际公寓、皇城酒店公寓、博润国际大厦。２００４年沈阳将会有１５－１７家酒店式公寓面世和销售，主要分布在金廊沿线（６家）、北站商圈（４－５家）、中街（１家）、太原街（３－４家）、西塔地区（１家）、铁百商圈（１家）。何谓“酒店式公寓”由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店管理公司引进酒店式物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。我国的酒店式公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和“投资”两大功效。沈阳酒店式公寓价格走势、租金情况、分布区域、投资方式一、通过对沈阳现有的酒店式公寓的调查，目前沈阳酒店式公寓初期出售价格平均在６０００—７０００元人民币，已为现房或准现房平均出售价格在７５００—９０００元人民币。随着政府提出的振兴东北老工业基地带来的无限商机，沈阳酒店式公寓的销售价格还会有小幅度的上升空间，但随着供应量加大价于稳定。详情见附表。二、租金方面，位于太原街商圈的腾龙国际商务公寓１００８业主所购的１０６平方米的房子，投资８０万人民币，现月租金８０００元人民币。中小户型租金在３０００—６０００元人民币。专业人士称：以目前的租赁市场来看，沈阳酒店式公寓回报率保持在８％—１０％左右，这一价格基本符合市场规律。三、沈阳酒店式公寓目前主要集中在被称为沈阳第二使馆区的五里河、中街及太原街商圈、沈阳金廊、北站金融区。这些区域均是投资的热点区域，相对租金也较高。四、此外，在投资方式选择上，大多购房者选择银行按揭，只有为数不多的购房者选择一次性付款。投资酒店式公寓目标人群一、在沈阳的海外公司高层管理人员；二、在沈阳海外社团和驻华使馆的工作人员等；三、外地来沈投资者及外地企业在沈办事处；四、ＩＴ行业中小型公司和私营业主；五、专业投资人士；六、白领、事业机关、金融、证券从业人员、ＳＯＨＯ一族等收入可观、但无充足时间进行个人理财的人群，构成了沈阳酒店式公寓的主要需求群体。投资酒店式公寓最佳时机目前酒店式公寓的市场趋势还取决于宏观经济的发展态势及客群的需要。投资者要想投资酒店式公寓，最佳时机应是在以下几个时间：一、目前是沈阳酒店式公寓投资最佳时机。１、经历其它城市多年实践与发展，服务提供更完善；２、有很多成功的先例供参考；３、酒店式公寓的黄金地段土地资源缺乏，已开发的酒店式公寓针对沈阳市场地段好，周边配套成熟，具升值潜力。二、项目销售初期。因为项目销售前期产品价格相应较低，作为投资者，先期购买者在价格上比后期购买者有优势。三、交房前一年。因为房屋的交付情况、按揭处理、投资回报、顾客寻找等情况较清晰。沈阳酒店式公寓供应特点及市场需求泛五里河区域：供应方面，沈阳五里河大厦目前占有这一区域最大供应份额。其酒店式公寓建筑面积在６万平方米左右。需求方面，除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自主兼投资为主要目的的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等等。外籍人士在此区域也较集中，消费能力很强，对高档公寓特别是酒店式商住公寓需求较大。中街商圈：供应方面，此区域仅金茂国际商务公寓一家，总供应面积２万平方米，共３８０套。需求方面，酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝大多数。投资客户主要可以分为两大类型。第一类为纯投资型客户，主要由个人投资者和机构投资者组成，机构投资者主要是具备一定经济实力的中、小型企业。他们购买酒店式服务公寓的主要目的就是看中了酒店的增值潜力。除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自住兼投资为主要目的的私营业主、办公族等等。太原街商圈：供应方面，已为现房的仅腾龙国际商务公寓，建筑面积１．６万平方米，２５８套。其他项目未来一两年内将投入使用。此区域项目较集中，是公寓市场发展最早、较成熟的区域。需求方面，该地区写字楼、酒店相对众多，公寓的商务功能相对较弱，更贴近居住的本质，将会得到本地区商务人士的认同。另外南站二洞桥附近的另一家酒店式公寓项目博润国际大厦距太原街商圈咫尺之遥，价格优势也吸引了一部分客群。沈阳金廊：目前，上海昌鑫置业投资有限公司已准备在此开发酒店式公寓，建筑面积大约在１．６万平方米。上海昌鑫置业投资有限公司因其临近三好街，距浑南新区也相对较近。所以其主要需求人群为ＩＴ行业中小型公司、私营业主、专业投资人士及在浑南新区投资兴业的海外公司高层管理人员。其它金廊项目也将推出酒店式公寓。需求方面，随着金廊形象的确立和影响的扩大，对于本地区公寓将产生巨大的需求。北站商圈：为沈阳金融商务中心。财富中心等项目在未来一到两年内也将推出酒店式公寓。此区域主要需求人群为白领、事业机关、金融、证券从业人员、ＳＯＨＯ一族等。此区域供应量较集中。投资酒店式公寓优势一、出租率较有保证。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的出租客源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的、风险更小的服务；二、租金稳定性较有保证。在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价；三、性价比比酒店更有优势。酒店式公寓由于是成套住宅，相比较于纯酒店的单间设计，居住的舒适性大为提高。同时，酒店式公寓在其软、硬件的配置与纯酒店相差无几，但租金价格却相去甚远，因此，许多酒店的长租客便把置业目光投向了酒店式公寓。酒店式公寓市场前景分析针对越来越多的购房人想从买房中得到额外投资回报，精明的开发商便适时地推出了各种投资型产品。有关专家认为，酒店式公寓是投资性置业者尤其是异地置业的上选。因为此类物业投资对多数人而言，是有超值回报空间的。通常，酒店的租金要比公寓高出３０％。酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其他物业项目所难以比拟的。随着政府提出的振兴东北老工业基地，沈阳将进一步发展成为东北的经济、金融、文化、商业中心，随之带来了大量的商机，也带来了外地投资人士、境外企业、跨国公司的驻沈阳中短期办事人员来沈阳投资兴业。这一切给酒店式公寓提供了一个极大的发展空间。风险提示及投资建议一、看开发商资金实力是否雄厚、信誉度是否良好；二、看位置，是否具备可持续发展潜力；三、看品质，建筑设计、内部装修等是否符合客户的需求；四、看管理，是否拥有专业的经营管理和物业管理公司；五、看完整计划，每年、每月，甚至每周的租务计划；六、看推广，持续、稳定的市场传播是物业发展的基础；七、看整体经济发展。