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-1-敬请参阅最后一页特别声明上海市《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》行业点评2010年10月07日房地产行业2010年日常报告评级：持有维持评级《上海房地产调控细则》点评事件上海出台《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，回应了国庆假期前政府关于各地方需加速落实“国十条”细则的要求。相比国庆假期前各部委调控措施的总则，上海进行了五点细化。一、除暂停三套房的商业贷款外，对第三套房和非改善的第二套房的公积金贷款也暂停。二、暂停不能提供纳税和社保证明的非本地居民的贷款发放。三、暂定本地和外省市居民只能在上海购房一套。四、加强保障性住房建设力度。细则中提到今后5年上海将新增保障性住房100万套，而09年上海新房成交量约为24.4万套，按细则中提到的目标，上海年均将新增保障性住房20万套，与商品房数量的比例将达到1:0.8，这一目标如果能够达到，对商品房需求会有一定分流和缓解作用。五、打击开发商囤地。规定一次性申领施工和销售许可证的规模不低于3万平米，对于项目规模小于3万平米的项目应一次性领取施工和销售许可证。目前开发商根据预约登记量而决定推盘量的现象比较普遍，大多采取分批次小规模推盘而达到房源紧张的效果，本次细则出台的目的是打击开发商这一销售政策，但规定3万平米的要求并不十分严格，可能会影响实际调控效果。投资策略上海细则中除了保障性住房建设目标超出预期，其他措施基本落在前期国家调控措施的框架中。我们预计短期市场交易量将下滑，但价格的调控目标并不一定在本次政策出台后即能达到。例如北京从四月份以来也执行了限制三套房贷和外地人购房政策，但是近期北京房价反弹现象也十分明显，究其原因，购房者和开发商的预期没有得到改变。目前虽然出台了调控措施，但未来如果不能在一定时期内从严执行，则仍有可能出现需求在受到一段时间的抑制后爆发的情况，房价也容易出现反复。政府会给本次政策留出一段效果观察期，预计短期内较为实质的后续政策出台可能性不大，地产股存在反弹的可能，但估值水平的提升空间有限。建议关注推盘节奏比较科学的万科和保利地产，以及受本次调控政策环比影响不大的北京地产股，建议关注华业地产，冠城大通、北京城建、首开股份、金融街。曹旭特分析师SAC执业编号：S1130208060236(8610)66211658caoxt@gjzq.com.cn证券研究报告-2-敬请参阅最后一页特别声明行业点评为进一步深化落实国家关于加强房地产市场调控政策，巩固调控成果，促进本市房地产市场平稳健康发展，加快推进住房保障工作，现提出如下意见：一、各区县政府、各部门要统一思想，提高认识，坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列政策，切实采取有力措施，强化工作责任，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件。二、各商业银行对居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。各商业银行要认真执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准，并加强对消费性贷款管理，禁止消费性贷款用于购买住房。三、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。四、本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自本意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。五、按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。六、财税部门要严格执行国家有关房地产交易环节税收政策的规定。要按照税法和有关规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，按不同的销售价格确定土地增值税预征率。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。要会同有关部门重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。七、为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。具体办法另行制定。八、对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整，即完成至主体结构封顶并通过验收。房地产开发企业凭主体结构《分项、分部工程质量验收证明书》，申请商品住房预售许可。九、着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准，对符合条件的申请家庭要做到“应保尽保”，并努力提高实物配租比例。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，制订相关配套措施，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套，并提升市政公建配套水平。十、增加居住用地供应总量，确保完成本市2010年度住房供地1100公顷的计划目标。积极开展大型居住社区土地储备工作。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度，对商品住房项目，土地出让合同中应明确保障性住房配建比例、开竣工时间、违约处罚条款等内容。其中，对中小套型普通商品住房项目，土地出让合同中还应明确套型面积。十一、规划国土资源、建设交通、住房保障房屋管理等部门要加强项目规划、建设、预售许可管理，限制拆零申领项目工程规划、建设、预售许可。《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米。项目规模小于3万平方米的，应一次性申领《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。房地产企业应严格执行国家和本市关于商品房销售管理规定，严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。销售价格超出申报价格的，应再次报房管部门备案。十二、充分发挥上海市房屋状况信息中心的作用，加强房地产交易秩序监管，对房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，可采取暂停网上销售，记入信用档案，降低直至取消资质，暂停其发行股票、公司债券-3-敬请参阅最后一页特别声明行业点评和新购置土地等措施。严肃查处房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价，从事国家和本市禁止流通的房地产转让业务，怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。-4-敬请参阅最后一页特别声明行业点评长期竞争力评级的说明：长期竞争力评级着重于企业基本面，评判未来两年后公司综合竞争力与所属行业上市公司均值比较结果。公司投资评级的说明：强买：预期未来6－12个月内上涨幅度在20%以上；买入：预期未来6－12个月内上涨幅度在10%－20%；持有：预期未来6－12个月内变动幅度在-10%－10%；减持：预期未来6－12个月内下跌幅度在10%－20%；卖出：预期未来6－12个月内下跌幅度在20%以上。行业投资评级的说明：增持：预期未来3－6个月内该行业上涨幅度超过大盘在5%以上；持有：预期未来3－6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%－5%；减持：预期未来3－6个月内该行业下跌幅度超过大盘在5%以上。-5-敬请参阅最后一页特别声明行业点评上海北京深圳电话：(8621)-61038311电话：(8610)-66215599-8832电话：(86755)-82805115传真：(8621)-61038200传真：(8610)-61038200传真：(86755)-61038200邮箱：researchsh@gjzq.com.cn邮箱：researchbj@gjzq.com.cn邮箱：researchsz@gjzq.com.cn邮编：200011邮编：100032邮编：518000地址：上海浦东新区芳甸路1088号紫竹国际大厦7楼地址：中国北京西城区金融街27号投资广场B座4层地址：中国深圳福田区金田路3037号金中环商务大厦2805室特别声明：本报告版权归“国金证券股份有限公司”（以下简称“国金证券”）所有，未经事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。经过书面授权的引用、刊发，需注明出处为“国金证券股份有限公司”，且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改。本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，对由于该等问题产生的一切责任，国金证券不作出任何担保。且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，在不作事先通知的情况下，可能会随时调整。客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突，而不应视本报告为作出投资决策的惟一因素。本报告亦非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向任何人作出邀请。国金证券未有采取行动以确保于此报告中所指的证券适合个别的投资者。国金证券建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。报告本身、报告中的信息或所表达意见也不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，国金证券不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。在法律允许的情况下，国金证券的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务。国金证券及其关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息、所载资料或意见。本报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法，故本报告所载的观点并不代表国金证券的立场，且收件人亦不会因为收到本报告而成为国金证券的客户。