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上海高力物业顾问有限公司商铺代理及咨询部2010年9月大连国际邮轮中心项目总体概念定位及一期项目定位报告终稿敬呈：大连港投资发展有限公司2项目商业定位研究总体思路项目启动和前期准备行业细分市场分析消费者访谈厂商访谈市场竞争分析大连商业市场概览餐饮娱乐业发展目标客群市场定位硬件配置供应分析需求分析定位研究宏观分析中观分析微观分析项目基地分析开发节点经营开发策略主题概念项目初步定位评估定位分析产品优化设计产品组合区域商业网点规划项目所在行政区域规划开发模式租售模式财务分析大连市宏观经济概况八、财务分析3一、宏观背景研究二、大连商业市场研究四、项目特征分析三、消费者研究五、可比案例分析报告提纲六、总体概念规划及一期商业定位七、风险对策及发展策略建议4宏观背景研究大连城市概况大连宏观经济指标城市未来发展规划5大连经历了近30年的改革开放，中国大陆东部沿海已经形成了以三个城市群为核心的经济圈，即长江三角洲经济圈、珠江三角洲经济圈和环渤海经济圈。环渤海经济圈占据中国国土面积的12%和20%的总人口。预计2010年环渤海地区占全国GDP的比重达到30%，经济总量将达8.7万亿元大连位于环渤海湾经济圈内，是环渤海经济圈的中心城市，其经济的发展与沈阳、天津等城市之间互相促进、互相影响，又因其港口的优势，在外部条件上增强了大连的经济联动能力，使大连有较强经济发展能力中国三大经济圈之一：环渤海经济圈大连位于中国最具经济活力的环渤海经济圈内，具有经济快速发展的外部优势长三角珠三角6“海洋、海港、海鲜”使大连成为东北乃至全国著名的沿海城市和旅游圣地大连下辖6区、1县、3市，全市总面积12574平方公里，其中老市区面积2415平方公里，2009年末常住人口617万人大连是全国15个副省级城市之一、东北地区最大的港口城市，东北亚重要的国际航运中心、国际物流中心和区域性金融中心大连被誉为中国的“浪漫之都”，大连的国际服装节、啤酒节、达沃斯论坛等国际性盛会以及圣亚海洋世界、老虎滩海洋公园、星海广场等知名旅游景点已经使得大连东北亚中心城市的地位日益稳固7宏观背景研究大连城市概况大连宏观经济指标城市未来发展规划81962215025703131385844170100020003000400050002004年2005年2006年2007年2008年2009年2004年－2009年GDP（亿元）2004年－2009年人均GDP（元）2009年大连人均GDP已超过10000美元，达到发达国家平均水平，位列环渤海经济圈主要城市之首排名城市人均GDP(元)1大连718332天津624033沈阳558164烟台571885鞍山543696长春379577营口331958哈尔滨328869秦皇岛31269数据来源：政府统计信息网根据商业发展规律，当人均GDP达到1,000－2,000美元时，大卖场诞生。当人均GDP达到2,000－4,000美元时，专业店和便利店开始诞生，当人均GDP超过4,000美元时，消费者更关注休闲、娱乐的消费3493538155425795162463198718330200004000060000800002004年2005年2006年2007年2008年2009年9排名城市人均可支配收入(元)1天津214302烟台211253大连190144沈阳185605鞍山150476哈尔滨158877长春144758营口143529秦皇岛139642004年－2009年人均可支配收入（元）数据来源：政府统计信息网随着社会经济的快速发展，大连市民的生活水平也得到了显著提高，消费力逐年增强大连人均可支配收入位于环渤海经济圈主要城市前列，且80%的可支配收入被用于消费近年来，大连市民在教育、文化娱乐和医疗保险等方面的开支呈现明显增长态势103781199413350151091750019014050001000015000200002004年2005年2006年2007年2008年2009年102004-2009年社会消费品零售总额（亿元）2009年大连市全年实现社会消费品零售总额1396.7亿元，比上年增长18.1%社会零售品总额按行业划分，批发零售贸易占据了83.5%；按照品类构成，以穿的用品为主从2004年到2009年，大连社会消费品零售总额以年均15%以上的速度递增，反映出大连市民的消费能力在迅速提高，也从一方面反映出了大连商贸零售业的快速发展64573283998311831396.7020040060080010001200140016002004年2005年2006年2007年2008年2009年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%社会消费品零售总额比上一年增长数据来源：政府统计信息网大连社会消费品零售总额近年来快速提升11170.1210.9260.0325.0400.8480.00.0100.0200.0300.0400.0500.0600.02004年2005年2006年2007年2008年2009年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%165219602220256430953517050010001500200025003000350040002004年2005年2006年2007年2008年2009年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%2004-2009年旅游收入（亿元）2004-2009年游客总量（万人）旅游业已成为大连的支柱产业之一从上述两个图表可以看出，旅游业目前已经成为大连的支柱产业，旅游收入和游客总量均以超过年均15%的速度增长。2009年大连旅游收入达到480亿元，占到GDP总量的11%，游客总量达到3517万人次，其中海外游客105万人次12作为东北主要的工业基地之一，第二产业居产业结构中较大比例且仍保持较快的增长率，石化工业、现代装备制造业、船舶制造业和电子信息产业增长速度都较为迅速近年来第三产业开始迅猛发展，第三产业的快速发展能够扩大企业中层管理人员、专业技术人员阶层，中层人员的扩大能够使大连居民的消费能力进一步增长年份第一产业（亿元）增长率（%）第二产业（亿元）增长率（%）第三产业（亿元）增长率（%）200620914%1,22923%1,13217%200724920%1,53625%1,34619%200828916%1,99430%1,57517%20093137.8%2,31416.5%1,78914.6%大连市2006—2009经济发展统计分析第一产业7%第二产业52%第三产业41%大连2009年第一、二、三产业百分比大连仍是一个“二三一”型经济城市，第二产业是城市的支柱产业13宏观背景研究大连城市概况大连宏观经济指标城市未来发展规划14“振兴东北”政策“振兴东北”政策支持下的东北经济将持续高速发展，大连作为中心城市之一有着良好的发展前景，特别是金融、贸易等第三产业的发展将为商用房地产市场带来长期的利好环渤海经济圈指以辽东半岛、山东半岛和京津冀地区所构成的渤海经济活跃带，该地区有望于2010年左右成为我国北方及东北亚地区具有重要影响力的经济隆起地区。大连作为环渤海经济圈的核心城市之一，经济有望持续高速增长。“五点一线发展战略”辽宁省将建设以大连市为首的沿海经济带。大连作为辽宁省“五点一线”战略之首，正逐渐成为拉动辽宁省沿海经济带的主要力量。城市发展宏观政策5振兴东北政策环渤海经济圈五点一线发展战略15中心城市城市未来发展格局根据大连城市发展规划，大连将以主城区为核心，西拓北进，形成中心城区及旅顺口区组成的主城区组团，东北部的金州区金港区组成的新市区组团；16大连中心城区-政治文化交流中心以中山路为主线，以串联而成的众多特色广场为圆点，辐射形成了金融、商贸、休闲、娱乐等综合功能区。经济技术开发区-综合性现代化新城政策/经济/文化相对开放的综合性现代新城旅顺口区-生态型科技城区逐步发展为以港航物流业为支撑，以旅游教育产业为两翼的新型生态产业科技城。旅顺南路区域-高新知识产业带以软件园和七贤岭高新技术产业基地为核心区，以黑石礁和栾金村等地的高校、科研院所集中区为依托，沿旅顺南路向西延伸，与旅顺塔河湾的“大学城”相连，构筑而成的“知识产业”集中区。大连的城市发展重心由原来的单一老城区向融合政治文化交流中心、综合性现代化新城、生态科技城、高新知识产业带为主的“四城”的多中心城市格局发散。中心城区发展规划中心城区开发区旅顺口旅顺南路17宏观背景研究小结大连位于辽东半岛最南端，环渤海湾经济圈范围内，公路、铁路、航空交通网络发达，尤其是航运中心的位置日益稳固2009年全市实现GDP4417亿元人民币，过去六年绝对值增长125%，人均GDP突破10000美元，过去六年绝对值增长100%，达到发达国际平均水平2009年，大连市民人均可支配收入19014元，消费性支出15211元，社会消费品零售总额1397亿元，市民富裕程度在国内处于领先水平随着城市功能片区的重新分布，中心城区作为商贸、休闲、娱乐功能区的地位将进一步巩固地理位置优越经济发展迅速居民富裕程度高对本项目影响：大连经济快速发展，市民富裕程度高，为发展大连市的商贸零售业奠定了经济基础。随着大连交通网络的日益发达，与沈阳、哈尔滨的距离时间将进一步缩短，有利于提升国际连锁商家进驻大连的可能性。城市功能片区的重新规划将带来人口的转移，东北亚旅游中心城市的确立，都将为本项目未来提供稳定的客源产业升级、城市转移18大连商业市场研究大连商业分布大连餐饮娱乐业发展大连特色商业发展192000年2002年2005-2007年1998-2000年传统商业占据主导合资商业引发冲击商业高度集中超市效应商业调整2008年及以后发展拐点：新型购物中心大大量涌现商业档次持续升级在1998年以前，大连市的商业市场被天百、大连商场等传统国营商业所主导，但随着首家合资企业百盛的开业，大连的商业市场开始发生变化；家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型连锁超市进入大连，引发了商业市场竞争的白热化状态；2006年银泰百货撤出大连；铜锣湾百货宣布倒闭；福佳新天地的好百年主力店撤出大连，大连商业同质化倾向达到顶点，商业市场进入调整阶段；进入2000以后，大连市的商业项目如雨后春笋一般在天津街及清泥洼桥相继开业，形成了商业高度集中的态势；20年间大连市的商业零售业发展历经了起步阶段和快速发展阶段等多个时期；从现状发展来看，传统零售商业发展饱和度较高、商业同质化倾向较为严重的现象预示着城市商业零售业之发展已经走到了从量变到质变的发展时期百年城作为大连新型购物中心的成功开业，在建的华润万象城、裕景中心等大型购物中心标志大连进入新型购物中心时代；同时大连时代广场和新世界名店坊的开业、标志着大连市商业进入国际奢侈品购物时代大连商业发展历程20大连市现有商圈主要包含以下9个：图列市级商圈区域商圈西安路商圈星海商圈奥林匹克广场商圈青泥洼商圈西安路商圈和平广场商圈星海广场商圈奥林匹克商圈和平广场商圈青泥洼商圈大连主要商圈分布黑石礁商圈黑石礁商圈桃源商圈三八商圈三八广场商圈桃源商圈金马路商圈注：恒隆广场开业后，奥林匹克商圈很可能由区域商圈升级为市级商圈本项目约1.5公里21名称青泥洼商圈概述青泥洼由于紧邻火车站且交通便利，一直是大连传统市级商圈之一，其中的商业以大商集团为核心，档次涵盖中低、中档、中高、高档等各个档次，是大连市民及外地游客在大连购物的首选，现在是大连商业规模最大发展最为成熟的市级商圈。位置主要包含青泥洼桥、天津街区域商业类型百货、步行街、购物中心、地下商业现有典型商业百货：大商南店、麦凯乐、久光百货、新世界百货、太平洋百货购物中心：百年城、大商新玛特未来典型商业百货：暂无购物中心：万象城、裕景中心、香榭丽辐射范围消费群体商业辐射范围包含大连全市及中外游客大连全市及游客各个消费阶层租金水平一层零售10-20元/天/㎡餐饮4-15元/天/㎡百货1.5元/天/