房地产项目基本建设程序

基本建设程序及管理经验交流投资计划处2007.11.23一、基本建设程序1.计划管理程序：项目建议书可行性研究报告（设计方案）初步设计施工准备建设实施竣工验收后评价单体建筑2.报建管理程序规划意见书项目备案土地预审建房计划人防征求意见人防审批消防审批规划许可招标办理开工手续二、规划编制1.意义：系统性前瞻性规范性公平性有序性统筹性2.内容：形式与需求分析思路与目标重点任务保障措施科研事业发展战略和思路科技创新对基本建设的需求现有条件分析基本建设的总体思路和战略目标支撑战略目标的主要建设内容强有力的组织措施持续的经费投入土地资源保障起点3.方法：（1）确定规划范围（2）各单位编制规划（3）根据院总体发展战略和各单位规划情况编制全院规划（4）规划修订三、项目筹划1.原则：符合规划、符合国家投资政策、整合提升2.方法：成立项目筹划机构纳入年度工作计划采用现代决策方法确定项目概念建立项目库汇报科研、基建、财务、后勤头脑风暴法、DELPHI等内容和意义四、项目可行性研究/建议1.可行性研究条件：（1）已批复项目建议书或主管部门有一定的意向（2）土地及规划基本落实2.主要研究内容：（1）必要性及需求研究（2）目标及功能定位研究（3）技术或工艺路线研究（4）项目建设规模和内容研究（5）选址研究（6）工程方案研究（7）节能、节水以及环境影响研究（8）投资研究3.可行性研究报告/项目建议书公益性项目可行性研究报告一般格式第一章、项目摘要第二章、项目背景、必要性及需求（市场需求或科研需求）第三章、建设单位及技术依托单位情况第四章、项目目标及功能定位第五章、技术或工艺路线第六章、项目建设规模及内容第七章、项目选址第八章、工程方案（含节能、节水措施）第九章、环境保护第十章、实施进度第十一章、投资估算及资金筹措第十二章、效益分析第十三章、项目组织管理第十四章、招标方案第十四章、结论五、年度投资计划与房建计划1.年度投资计划原则:依据:程序:新建\续建2.房建计划项目备案：备案表、立项批复、规划意见书，是人防、消防、文物、交通、土地预审等的条件。施工计划：申报表、主管部门年度申报项目施工计划的函、初步设计批复、消防设计审核意见、人防建设标准审查意见，是办理规划许可的条件。六、项目设计1.设计单位的选择工程勘察资质：综合资质（只设甲级）、专业资质（设甲乙级）、劳务资质（不分等级）工程设计资质：综合资质（只设甲级）、行业资质（设甲乙丙级）、专业资质（设甲乙丙级）设计单位选择方式：2.方案设计一般深度要求：一、设计说明书（各专业设计说明、主要技术经济指标、投资估算等）二、方案分析图（功能分析图、景观分析图、交通分析图、绿化分析图、日照分析图）三、建筑图纸（总平面、平面、立面、剖面、透视图）注意事项：平面功能、立面效果、技术指标，要不断推敲。3.初步设计（1）设计说明书总说明总平面专业设计说明建筑专业设计说明结构专业设计说明建筑电气专业设计说明给排水专业设计说明采暖通风专业设计说明动力专业设计说明（2）设计图纸总图专业建筑专业结构专业建筑电气专业给排水专业采暖通风专业动力专业（3）概算重要性编制依据编制方法概算书包括内容概算编制说明（工程概况、依据、方法）概算书是项目主管部门最终核定投资的依据，是初步设计文件的重要组成部分。概算必须完整的反映工程项目全部投资，包括不可预见费。国家有关建设和造价管理的法规和政策、立项批复及主管部门有关规定（不能超过立项的10%）、工程现场条件、初步设计说明及图纸以及内部作业的说明及图纸、相关概算定额和估价表、相关规费、现行材料设备价格以及类似项目结算书等。单位工程概算（直接费、价差、间接费用）、单项工程概算（单位工程概算累计）、工程总概算（工程费用：单项工程概算累计、其它费用、预备费用、建设期贷款利息、铺底流动资金30%）4.施工图设计深度基本要求：满足施工要求、满足投标报价要求技术层面关注的重点：项目可研、初设和施工图设计项目可研：单项工程（建设内容）要完整、投资估算适度放大初步设计：分项工程要完整，概算编制要全面、扎实施工图：设计深度和专业配套是关键七、项目报建1.规划报批：规划意见书、设计方案审定、规划许可2.消防报批：权限报批条件消防局：1、建筑面积2万平方米以上（包括2万平方米，下同）的公共建筑2、建筑面积10万平方米以上的居住小区3、基建投资1亿元以上的工业建筑（含甲、乙类火灾危险性储罐、技改项目核化工装置）4、城市区域、卫星城镇、经济技术开发区的总体消防规划设计5、其它有必要由消防局审核的重要工程分两阶段：初步设计和施工图审核（1）规划局审定的设计方案通知书或规划意见书（2）建设单位填写的《建筑工程消防（消防设施）设计防火审核申报表》（3）全套正式蓝图装订成册，装入城乡建设档案馆的标准图盒，送审的正式蓝图需有设计单位本年度图纸报审专用章（4）消防设计专篇3.人防报批征求意见初步设计技术审核施工图审核建设单位应到所在部门人防办公室征求意见，由部门人防办公室根据本部门防空袭预案及人防建设计划，填写“中央国家机关各部门防空地下室建设意见表”。建设单位应持有关文件及所在部门人防办公室填写的“意见表”，到中央国家机关人防办公室征求人防工程建设意见，领取“中央国家机关人民防空工程设计审核送审单”。建设单位持防空地下室的设计图纸(设计说明、总平面图、首层平面图、立面图、设备层平面图、防空地下室平面图、剖面图和通风等设备平面图)及“中央国家机关人民防空工程设计审核送审单”，到中央国家机关人防办公室进行技术审核。建设单位持施工图[包括：图纸目录，设计说明，总平面图(附地形图)，防空地下室平面图，剖面图，结构图，风、水、电设计图，人防工程结构计算书，地面建筑立面、剖面和首层、设备层平面图]和“中央国家机关人民防空工程设计审核送审单”送中央国家机关人防办公室审核批准后，发给“中央国家机关人民防空工程设计审核批准通知单”，作为建设单位向城市规划管理部门领取“建设工程规划许可证”的依据之一。4.园林报批不作为行政许可范围，由规划部门与园林部门内部衔接，但需提供园林服务中心勘测成果及项目绿化设计图。5.土地报批（一）建设项目用地预审申请表（二）建设项目用地预审申请报告：（1）拟建设项目基本情况。包括项目建设的必要性、用地位置、项目投资总额和资金来源情况等。（2）拟选址情况。包括建设项目性质、规模和布局等。（3）拟用地总规模和类型。包括建设项目总用地面积、总建筑规模、分类用地面积和建筑规模。（三）可行性研究报告（四）规划意见书（五）建设项目备案通知书6.文物报批(1)申请书申请书内容应包括：申请人名称及相关证明材料；工程名称、地点、规模、用途。(2)工程位置图和工程设计方案(3)省级人民政府负责文物保护单位建设控制地带管理工作的部门对该工程设计方案是否符合该具体管理规定和要求的意见。7.施工许可证工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的下列建筑工程施工的，建设单位应当领取施工许可证。（一）取得建设工程规划许可证（二）已经确定建筑施工企业，并签订施工承包合同（三）有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查，依法建设的人防工程的施工图符合有关法律规定（四）有保证工程质量和安全的具体措施，并按规定办理了工程质量监督手续（五）建设资金已经落实，建设工期不足1年的，到位资金不得少于工程合同价款的50％；建设工期超过1年的，到位资金不得少于工程合同价款的30％八、项目实施1.采购：政府集中采购:信息类产品:协议供货\二次竞价\公开招标(120\500)电梯:定点供应商谈判\公开招标(120)分体空调:协议供货\二次竞价(30)中央空调\变配电\锅炉\建筑装饰材料:公开招标\其它(120)工程监理:公开招标\定点采购(50)非政府集中采购:公开招标公开招标的特征：公开媒体公告、专家库专家评审公开招标的形式：有形建筑市场或其它公开招标：（1）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；（2）仪器、设备、材料采购单项合同估算价在100万元人民币以上的；（3）勘察、设计等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；邀请招标：（1）项目技术性、专业性较强，环境资源条件特殊，符合条件的潜在投标人有限的；（2）受自然、地域等因素限制，实行公开招标影响项目实施时机的；（3）公开招标所需费用占项目总投资比例过大的；（4）法律法规规定的其他特殊项目。竞争性谈判；单一来源采购；询价；招标程序公告资审发布招标文件投标开标评标定标公示备案中标通知招标注意事项（1）公告内容确定（2）资格预审（3）招标文件设计：范围明确、技术指标明确、报价方式要明确、合同主要条款要明确、评标方式（4）业主代表的选择2.施工：（一）施工管理目标：质量、投资、进度、环境、安全（二）业主主要工作：协调参建方关系、为参建方提供条件、投资管理（变更管理和材料设备认价管理）、质量管理（关键工序和主要材料控制）、环境与安全管理九、项目验收1.单项工程验收：•分项验收：消防、人防、室内环境、规划验收•工程验收：四方验收、备案2.竣工验收：竣工验收权限：直属单位承担的本单位基础设施项目（不含行业发展项目），中央投资规模在200万元以上（含200万元）的，由农业部发展计划司组织竣工验收；中央投资规模在200万元以下的，由建设单位负责组织验收，并将验收结果报农业部发展计划司。验收条件：（1）完成批准的项目可行性研究报告、初步设计和投资计划文件中规定的各项建设内容；（2）系统整理所有技术文件材料并分类立卷，技术档案和施工管理资料齐全、完整。（3）土建工程质量经当地建设工程质量监督机构备案；（4）主要工艺设备及配套设施能够按批复的设计要求运行，并达到项目设计目标；（5）环境保护、劳动安全卫生及消防设施已按设计要求与主体工程同时建成并经相关部门审查合格；（6）工程项目或各单项工程已经建设单位初验合格；（7）编制了竣工决算，并经有资质的中介审计机构或由当地审计机关审计。3.验收内容：（1）项目建设总体完成情况建设地点、建设内容、建设规模、建设标准、建设质量、建设工期等是否按批准的可行性研究报告和初步设计文件建成。（2）项目资金到位及使用情况资金到位及使用是否符合国家有关投资、财务管理的规定。（3）项目变更情况项目在建设过程中是否发生变更，是否按规定程序办理报批手续。（4）施工和设备到位情况各单位工程和单项工程验收合格记录。（5）执行法律、法规情况环保、劳动安全卫生、消防等设施是否按批准的设计文件建成，是否合格，建筑抗震设防是否符合规定。（6）投产或者投入使用准备情况组织机构、岗位人员培训、物资准备、外部协作条件是否落实。（7）竣工决算情况是否按要求编制了竣工决算，出具了合格的审计报告。（8）档案资料情况建设项目批准文件、设计文件、竣工文件、监理文件及各项技术文件是否齐全、准确，是否按规定归档。（十、项目后评价1.后评价的意义：评价项目管理绩效、经验总结2.后评价的组织形式：项目咨询专家、投资管理专家、工程管理专家、工艺专家、使用人等组成3.后评价指标：项目功能科学性、工艺水平先进性、建设工期、建设投资、质量、运行情况等4.后评价时间：项目（试）运行一年后谢谢！